Как перевести землю из аренды в собственность в 2020 году?

Кому положено?

Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.

Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.

Выделяют следующие условия для перевода земли из аренды в собственность:

  1. Бессрочное постоянное пользование;
  2. Наследуемое пожизненное владение;
  3. Наличие текущего договора аренды.

Главным требованием является возведенная капитальная постройка, имеющая надежный фундамент и пригодная для круглогодичного проживания. Сам объект необязательно должен быть завершенным. Но в этом случае важно оформить строение в качестве объекта незавершенного строительства.  

Обратите внимание! Граждане, имеющие действующий договор аренды и владеющие постройками на участке, получают приоритетное право на участок земли.

Законодательная база

Все земельные угодья в России находятся в «ведомстве» Земельного Кодекса. Именно этот кодифицированный закон регулирует порядок аренды земельных участков, принадлежащих государству в лице органов местной власти.

В ст. 19 ЗК РФ дано определение муниципальных земель. Это участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администрации муниципальных образований. Большинство из них необходимо для того, чтобы обеспечить это поселение коммуникациями и инфраструктурой.

Если участок не зарезервирован местными властями для своих нужд и на него не наложены дополнительные ограничения и обременения, его можно взять в аренду. Для этого необходимо обратиться к непосредственному собственнику.

Основания для получения земли в аренду

Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

  1. Если это частное или юридическое лицо, то достаточно составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.
  2. Взять участок в субаренду у лица, который ее уже арендовал
  3. Третий вариант (более сложный) – арендовать земельный участок у государства.

Как перевести землю из аренды в собственность в 2020 году?

Как взять в аренду земли у муниципалитета по новым правилам.

В земельном законодательстве с 1 марта 2015г. вступили в силу изменения. Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

  • проведение аукциона;
  • без торгов.

Перевод земли из аренды в собственность – стандартная процедура в РФ, которая возможна при выполнении ряда условий. Земельный Кодекс определяет ситуации, при возникновении которых данная процедура становится доступной.

Закон о приватизации земли (ФЗ-№ 178 от 21.12.2001), находящейся в аренде, предоставляет 2 пути перевода арендованного участка в частную собственность, а именно:

  • посредством бесплатной приватизации земли;
  • путём выкупа земли по льготной цене.

Какие земли, находящиеся в аренде, можно оформить бесплатно? Перечислим их:

  • дачные и садовые участки (до 2020 года их ещё можно оформить по упрощённой схеме);
  • земли, выделенные под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • наделы, отданные в собственность по решению суда.

Перевод земли из аренды в собственность даёт гражданину право самостоятельно распоряжаться участком и заключать в отношении него любые сделки. Это значит, что собственник вправе свой участок продать, подарить, передать по наследству или в арендное пользование и получать с этого прибыль.

Как перевести землю из аренды в собственность в 2020 году?

Земли, арендованные у частных собственников, нельзя оформить в собственность безвозмездно. Их можно только выкупить, а затем уже зарегистрировать на себя.

Получение права аренды (переуступка) требует от претендентов участия в торгах, за исключением участия лиц, которые могут претендовать на получение ЗУ без обозначенного участия. К ним относятся:

  1. инвалиды;
  2. семьи с детьми инвалидами;
  3. многодетные семьи;
  4. иные категории граждан, внесённые в региональные перечни льготников.

Передача права собственности допустима только после предварительного оформления титульного владения наделом и использования его по назначению в течение трёх лет с момента оформления договора аренды и, конечно, после прохождения регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Для переоформления в собственность потребуются правовые основания, регламентирующие добровольность процедуры с обеих сторон:

  1. изъявление воли правообладателя аренды.
  2. Разрешение законного собственника (как его найти или узнать?), интересы которого представляет местная администрация.
  3. Процедура перехода прав на ЗУ регламентирована нормативами федерального и местного законодательства, но в целом имеет унифицированную структуру.

И наконец мы переходим к основному вопросу: как перевести арендованный земельный участок в собственность?

Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:

  • Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
  • Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.   
  • Семья арендатора имеет не менее трех детей.

По одному из этих оснований землю можно получить безвозмездно. Но эта возможность предоставляется однократно.

Как перевести землю из аренды в собственность в 2020 году?

Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:

  • ведение садоводства и огородничества;
  • выпас скота, сенокошение;
  • организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
  • производства сельхозпродукции.

Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:

  • строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
  • ЛПХ;
  • возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
  • строительства дорог и транспортных узлов;
  • возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.

Цель аренды необходимо заранее обговорить с собственником. Если будет выявлен факт нецелевого использования участка, это станет основанием  для досрочного расторжения соответствующего соглашения.

Чтобы получить земельный надел в пользование и оформить соответствующее соглашение, необходимо обратиться напрямую к собственнику. Для этого необходимо написать подробное заявление и подготовить комплект документов.

Предлагаем ознакомиться  Договор между комиссионером и покупателем

Каждый из способов имеет свои особенности.

Без торгов

Как перевести землю из аренды в собственность в 2020 году?

Процедура аренды земли у администрации без проведения аукциона такова:

  1. Заявление вместе с комплектом документов подаётся в местную администрацию.
  2. В течение 30 дней оно должно быть рассмотрено. Если приходит отказ, то он должен быть оформлен в письменной форме со ссылками на действующее законодательство. Если принято положительное решение, то нужно приступать к следующему шагу.
  3. Заявителю выдают на руки письменное постановление о выделении заявленного надела.
  4. Если земля не состоит на кадастровом учёте, необходимо заняться этим.
  5. Если кадастровый номер уже присвоен, то нужно подписать договор аренды и зарегистрировать право пользования.

С торгами

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, может происходить через официальные торги. Тогда необходимо подать официальную заявку через электронную площадку проведения аукциона. На этой платформе аккумулируются все официальные торги, предметом которых является недвижимость (любой объект любое вещное право).

Заявка подаётся в электронном виде, поэтому необходимо пройти процедуру регистрации. После этого будет создан личный кабинет, с помощью которого можно будет управлять своими заявками и процессом торгов относительно интересующего объекта.

Подав документы в электронном виде, необходимо подать в местную администрацию бумажный комплект. В него входят:

  • копия основного документа заявителя;
  • платёжный документ, подтверждающий тот факт, что заявитель внёс задаток, являющийся обязательный условием участия в аукционе.

Победителем будет объявлен тот участник, который предложит большую арендую плату за конкретный участок земли. Для того чтобы торг состоялся, необходимо наличие минимум 2 участников. Если он будет один, то аукцион завершится, едва начавшись. Единственный участник будет признан победителем, ему вручат уведомление на руки.

После того, как победитель получит на руки на уведомление, он начинает готовить тот же комплект документов, который необходим для оформления аренду без торгов.

Для юридических лиц

Аренда земельного участка у муниципалитета юридическим лицом происходит с целью получения прибыли. Как правило, под бизнес. Но есть разграничение земель:

  • для получения прибыли;
  • для производственных целей.

Если арендатору нужно, чтобы земля приносила прибыль, то нужно брать в пользование тот участок, на котором разрешено строительство торговых объектов. Если  же нужно удовлетворить производственные цели, то нужно брать надел под строительство фабрики или завода.

Отсюда различные требования к самим арендаторам. Если на участке земли планируется построить фабрику, то нужно будет представить администрации полную информацию о типе отходов, выручке, типе производимой продукции и прочее.

Если же на участке планируется возвести объект с целью получения коммерческой составляющей, то нужно будет приложить копию Устава основного арендатора. Этих сведений собственнику будет достаточно. Потом возможна субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Для физических лиц

Аренда муниципальной земли гражданами происходит с целью ведения садоводства или огородничества или для достижения прочих сельскохозяйственных целей. Это возможно с торгами и без проведения таковых.

Участие в открытых торгах для граждан возможно на общих основаниях.

Категории земель, предоставляемых в аренду

В ст. 22 ЗК РФ указаны категории земель, которые можно взять в аренду. К таковым относятся:

  • поставленные на кадастровый учёт;
  • если участок можно использовать в тех целях, для которых его хотят арендовать;
  • чётко определена его категория;
  • он не находится в уже оформленной аренде у других пользователей.

Бесплатное получение участка

Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:

  1. В местную администрацию подается заявление.  
  2. Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
  3. Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
  4. Проводится топографическая съемка.
  5. Подается полный пакет документов в администрацию.
  6. Администрация выносит положительное решение и готовит документы.  
  7. Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.  
  8. Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
  9. Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.

Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.

Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.  

Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.

Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:

  1. Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
  2. Получение согласия на передачу участка.  
  3. Внесение платы.  
  4. Заключение договора.
  5. Регистрация права собственности через Росреестр.  

Сроки аренды

Бывает краткосрочная и долгосрочная аренда. При краткосрочной аренде договор сроком от 3 до 5 лет. Если стороны придут к соглашению, его можно продлить, заключив новое соглашение или подписав дополнительное соглашение к ранее действовавшему.

При долгосрочной аренде сроки уже другие – от 5 до 49 лет. В соглашении прописываются правила и особенности пользования участком и возможность пролонгации сотрудничества.

Сроки также могут зависеть от заявленного целевого использования на участок земли:

  • граждане могут взять землю под ИЖС или ЛПХ сроком до 20 лет;
  • предприятия, для комплексного освоения земель и ведения дачного хозяйства – на срок от 3 до 5 лет;
  • если на участке расположен объект незавершённого строительства, то земля может быть предоставлена на срок до 3 лет;
  • строительство и реконструкция здания. Соглашение можно оформить на период 3-10 лет;
  • возведение линейных объектов и прокладки коммуникаций – до 49 лет;
  • выпас животных, сенокоса и разведения огорода, можно взять участок не более чем на 3 года;
  • оформление в аренду здания даёт право пользоваться землёй под ним не более 49 лет.
Предлагаем ознакомиться  Доказательства утраты исполнительного листа

Данные нюансы регулируются ст. 39.8 ЗК РФ.

Документы

Чтобы перевести участок из аренды в собственность, подготовьте следующие документы:

  • Действующий договор на аренду земли;
  • Государственные акты, если они имеются;
  • Правоустанавливающие документы на постройки, такие как купля-продажа, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения;
  • Технический паспорт на все постройки;
  • Кадастровый план;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Паспорт собственника.

Данные документы подаются на рассмотрение в районную администрацию. Решение принимается в течение 2 недель. При этом учитываются границы территории. Если отсутствует кадастровый план, кадастровый инженер проводит выездные работы для замеров.

Подача документов в Росреестр на регистрацию является завершающим этапом. Решение и остальные документы вместе с заявлением подаются на регистрацию собственности. Перед подачей документов нужно оплатить госпошлину. По окончании работ выдается выписка из ЕГРН, в которой указываются сведения о новом собственнике.

Возможен ли отказ в переводе земли из аренды в собственность?

Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:

  • Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
  • Отсутствуют основания для регистрации собственности;
  • Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
  • Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
  • Участок имеет обременения;
  • Земля переведена в резерв для государственных целей;
  • Не совпадают сведения в документах. 

Как перевести землю из аренды в собственность в 2020 году?

При выявлении одного из этих случаев выдается мотивированный отказ. Если возможно устранить причину, можно подать документы на рассмотрение повторно.

На практике встречаются случаи отказа в приватизации и выкупе. Но надо понимать, что просто так заявителю не отказывают, для этого имеются основания. Например, заявителем может быть подан неутверждённый генеральный план участка или просроченный документ.

Такая ситуация встречается редко и только в том случае, если земля принадлежит частному лицу. Подобные случаи ведут к отказу в переводе участка из аренды в собственность. Но процедуру можно возобновить после устранения недостатков.

Следует также понимать, что существуют категории земель, которые не допускаются государством к оформлению в собственность. Согласно закону о приватизации, к таковым относятся:

  1. Участки, зарезервированные для государственных или муниципальных проектов.
  2. Земли, находящиеся в зоне отчуждения автомобильного, железнодорожного транспорта, морских и речных портов, аэропортов.
  3. Опасные полигоны, заражённые вредными для здоровья веществами.
  4. Парки, городские сады, улицы, заповедные зоны.
  5. Водозаборные и очистные зоны.
  6. Природные заповедники.
  7. Территории лесного и водного фонда.
  8. Земли, принадлежащие Министерству Обороны.

В ст. 27 ЗК РФ указан полный перечень земельных территорий, не подлежащих переводу в частную собственность.

Причиной отказа может являться и признание земли необходимой для развития субъекта РФ или для государственных нужд. В этом случае получить право собственности на землю будет невозможно.

Сроки аренды муниципальной земли

Отказ предоставляется заявителю в письменной форме с обязательным указанием причины.

Особенности составления договора

Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3  экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:

  • сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
  • сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
  • реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
  • если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
  • арендная плата, порядок её уплаты;
  • срок действия;
  • реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.

Необходимо приложить:

  • копии паспортов физических лиц или устава юридического лица;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую имущественное право у администрации муниципального образования;
  • если арендатор планирует заниматься производством, то собственнику также могут понадобиться документы об отходах (их предполагаемые объёмы и виды), о выручке и прочее;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • постановление от местной администрации о выделение участка;
  • заявление на регистрацию права пользования;
  • другие документы.

Если бумаги на регистрацию принимаются в бумажном виде через МФЦ, то предварительно делать копии не нужно. Достаточно принести оригиналы, работник «единого окна» сам снимет с них копии, проверит на подлинность и заверит.

Если же регистрация аренды проводится через Госуслуги, нужно подготовить бумаги в электронном формате pdf и прикрепить их к электронному заявлению. После принятия их ведомством (уведомление придёт на электронную почту, указанную при регистрации), нужно будет подойти в МФЦ и пройти сверку.

Собственник может установить любой размер арендной платы. Для оформления аренды земельного надела цена сделки должна быть:

  • экономически обоснованной;
  • связанной с кадастровой ценой земли;
  • сравнимой с аналогичными категориями земель в этом же регионе.
Предлагаем ознакомиться  Сколько времени есть у продавца на исправление дефекта

Участок – объект налогообложения. В зависимости от его коммерческой ценности, размер ежегодной арендной платы не должен превышать в 2 раза сумму ежегодного налога. Последний рассчитывается, исходя из кадастровой цены. Поэтому каждый потенциальный арендатор может самостоятельно рассчитать верхний предел арендной платы.

Если цена будет сильно завышена, никто не захочет брать землю в аренду. Она может много лет не приносить прибыли своему собственнику. Поэтому к вопросу определения цены нужно подходить с умом.

Не каждый земельный участок можно взять в аренду. Ограничения на получении земли в аренду наложены на участки:

  • расположенные вблизи тех объектов, которые обеспечивают безопасность нашей страны;
  • являющиеся парками, заповедниками, заказниками;
  • расположенные на территориях закрытых административных образований;
  • прилегающие к атомным электростанциям, оборонным предприятиям и прочее;
  • расположенные вблизи границ наше страны. Запрет распространяется только на арендаторов–иностранцев.

Все остальные категории земель можно брать в пользование. Но самому потенциальному пользователю необходимо тщательно проверить возможные ограничения и убедиться в том, что данный надел не находится в аренде у другого гражданина или предприятия.

Сделать это можно с помощью официального сайта Росреестра. Зная официальный адрес земельного надела, можно получить необходимые сведения об ограничениях и прочем. Эта информация находится в открытом доступе.

Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:

  • срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
  • возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
  • возможность приватизации;
  • другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.

При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.

Образец заявления

Как арендовать муниципальную землю? Прежде чем заключать договор на пользование земельным наделом, необходимо подготовить заявление с просьбой выделить такой участок. В нём необходимо указать все данные об арендаторе. В основной части необходимо изложить свою просьбу о выделении конкретного участка земли в пользование на определённый срок. При составлении необходимо опираться на положения ЗК РФ.

Требования к договору аренды земельного участка описаны нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

Нахождение участка на территории, требующей ограничение в использовании, подразумевает, что в договоре аренды такого участка указываются условия его эксплуатации. Например, если участок расположен в береговой полосе озера, реки или водохранилища, то арендатору необходимо обеспечить беспрепятственный доступ людей к водному объекту (п.8 ст.6 ВК РФ).

Договор аренды земельного участка в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать объект договора: кадастровый номер участка, его площадь, адрес, целевое назначение, размер, способы внесения арендных платежей (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе такой документ признается ничтожным.

В соответствие с нормами статей 609, 433 ГК РФ, статьи 26 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” долгосрочный договор аренды должен быть зарегистрирован.

Процесс получения земли в долгосрочную аренду не всегда проходит гладко и спокойно. Здесь имеют место быть и бюрократические проволочки, и довольно часто меняющиеся законы, и человеческий фактор. Поэтому перед тем как начать мероприятия по оформлению права аренды, стоит взвесить все «за и против», запастись терпением и ознакомиться с законодательством.

Тонкости

В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:

  • Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
  • Земли лестного фонда;
  • Территории общего пользования;
  • Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
  • Земли, отданные под государственные нужды.

Еще одно препятствие заключается в несоответствии назначению земли желаниям покупателя. Так, откажут в передаче земли, если дом находится на участке, не предназначенном под индивидуальное жилищное строительство.

Участок под личное подсобное хозяйство

В 2015 году в Земельный кодекс РФ введены поправки, которые упростили порядок выкупа земель под ЛПХ. Теперь участок можно получить без предварительного проведения аукциона. Выкуп осуществляется в зависимости от кадастровой стоимости. Такой участок могут получить как физические, так и юридические лица.

Важно соблюдать следующие условия:

  1. Срок договора должен быть не менее 3-х лет.
  2. Необходимо подать заявление в администрацию до истечения срока аренды.
  3. По условиям арендного договора со стороны арендатора не должно быть нарушений.

В некоторых регионах землю под ЛПХ предоставляют бесплатно, но только фермерам. Подобные правила действуют в Саратовской, Сахалинской и Псковской области. Важно с особым вниманием подходить к подготовке документов, так как их нужно подать вместе с заявлением.

Таким образом, при соблюдении определенных условий можно получить арендованный участок в частную собственность. Для этого необходимо предоставить определенные документы и дождаться решения администрации. Если вам откажут, потребуйте предоставить мотивированный отказ в письменной форме. Только в этом случае можно обжаловать решение в судебном порядке.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector