Как взыскать неустойку с застройщика

Содержание

Особенности договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника.

Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:

  • нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиру дольщику более чем на 2 месяца;
  • существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимо предоставление доказательств наличия существенных недостатков квартиры);
  • неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ, по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства, возмещению расходов дольщика на устранение недостатков квартиры или соразмерного снижения цены договора за недостатки объекта недвижимости (требуется проведение строительной экспертизы для оценки стоимости устранения недостатков).

2. На основании положений ч. 1.1. ст. 9 № 214-ФЗ участник долевого строительства может потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве в судебном порядке в следующих случаях:

  • прекращение или приостановление строительства жилого многоквартирного дома при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объекта долевого строительства не будет передан дольщику (следует документально подтвердить факт приостановления строительства жилого дома);
  • существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, повлекшее изменение характеристик жилого помещения, в том числе увеличение его площади более чем на 5% от изначально указанной в договоре (доказательством нарушения в данном случае могут служить результаты обмеров квартиры, произведённые БТИ или самим застройщиком);
  • изменение назначения общего имущества и/или нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома.

3. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве возможен, в соответствии с ч. 3 ст. 9 № 214-ФЗ, по следующим основаниям:

  • просрочка единовременной оплаты цены договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства на срок более 2-х месяцев (на основании ч. 4 ст. 5 № 214-ФЗ);
  • систематическое нарушение дольщиком сроков внесения установленных договором частичных платежей в счёт оплаты цены ДДУ (более 3-х раз в течение 1 года) или просрочка внесения платежа на срок более 2-х месяцев (в соответствии с ч. 5 ст. 5 № 214-ФЗ).

4. Трехстороннее соглашение сторон о расторжении договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке возможно при согласии кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит заёмщику (дольщику). В соответствии с данным соглашением дольщик и застройщик расторгают ДДУ и строительная компания переводит на расчётный счёт бывшего участника долевого строительства (и банка) денежные средства в счёт возврата цены договора и выплаты процентов за пользование денежными средствами.

5. Иные случаи, установленные №214-ФЗ или в условиях договора (поскольку стороны свободны в заключении договоров, они могут прописать в договоре свои условия по его расторжению).

При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием средств ипотечного кредита, в договор включается третья сторона в лице кредитного учреждения. Залогодателем по ДДУ, обременённому ипотекой, выступает участник долевого строительства, а залогодержателем является банк, выдавший кредит. Правоотношения между дольщиком и кредитной организацией регулируются обособленным кредитным договором.

Не смотря на то, что в условиях договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при его расторжении, может быть прописана обязанность застройщика по возврату банку, выдавшему кредит, денежных средств, перечисленных им застройщику в счёт покупки объекта долевого строительства участником долевого строительства, именно заёмщик отвечает перед банком за возврат ипотечного кредита. Если застройщик по каким-то причинам не вернёт банку денежные средства, то это станет проблемой дольщика.

Когда объект долевого строительства ещё не достроен (не создан) застройщиком предметом залога является право требования его передачи, а после завершения строительства и государственной регистрации участником долевого строительства права на недвижимое имущество – сама квартира. В этой связи, ставка по выданному ипотечному кредиту, как правило, снижается после оформления собственности. В случае неисполнения дольщиком условий кредитного договора, банк может обратить взыскание на предмет залога.

Гензель Виталий

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой проходит обязательную государственную регистрацию и получает обременительный статус «ипотека в силу закона». Это означает, что право требования незавершённого объекта долевого строительства или право собственности на квартиру находится в залоге у банка до полного погашения суммы задолженности по ипотечному кредиту участником долевого строительства (заёмщиком) и погашения регистрационной записи об ипотеке со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика
Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

«Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве

  1. При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
  2. В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
  3. Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
  4. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
  5. Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.
Предлагаем ознакомиться  Неустойка по ОСАГО в 2020 году: расчет и взыскание страховой выплаты

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Трехстороннее соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве при ипотеке

Немногие застройщики заинтересованы в урегулировании вопроса по расторжению договора долевого участия в строительстве вне судебного разбирательства, однако такие строительные компании всё же встречаются. В этой связи становится возможным расторгнуть ДДУ по соглашению сторон и получить, причитающиеся в соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ денежные средства от застройщика в виде цены договора и процентов за пользование денежными средствами без обращения в суд.

Для расторжения ДДУ по соглашению сторон, дольщику следует обратиться в кредитную организацию, выдавшую ипотечный кредит и заявить о своём намерении расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также досрочно погасить кредит. Согласно условиям ипотечных кредитных договоров, заёмщик обязан заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) известить кредитную организацию о своём намерении по досрочному погашению долга.

Как взыскать неустойку с застройщика

При обращении в банк с заявлением о намерении досрочного погашения ипотечного кредита, заёмщику предоставляется точный расчёт имеющейся суммы итоговой задолженности. До внесения денежных средств подаётся заявление на досрочный платёж по кредиту. При этом в связи с досрочным погашением кредита, возможно также и последующее расторжение договора страхования, заключённого в связи с ипотекой и возврат части уплаченных по нему денежных средств.

Поскольку в договора участия в долевом строительстве, обременёнными ипотечными кредитами, включается условие о том, что последующее отчуждение объекта долевого строительства возможно только с согласия банка, то в соглашение о расторжении ДДУ включается кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит участнику долевого строительства, в качестве третьей стороны.

В соответствии с трехсторонним соглашением о расторжении договора долевого участия в строительстве, дольщик и застройщик, с согласия банка, расторгают ДДУ и строительная компания возвращает участнику долевого строительства, уплаченные им в счёт цены договора средства на расчётный счёт. При этом, часть из возвращаемых при расторжении договора денежных средств может быть переведена застройщиком непосредственно на расчётный счет кредитного учреждения в счёт погашения основного долга заёмщика (участника долевого строительства).

После выплаты заёмщиком всей суммы задолженности по ипотечному кредиту следует расторжение кредитного договора и закрытие счетов в банке. Затем банк направляет в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление, в котором просит погасить регистрационную запись об ипотеке и снять обременение с объекта недвижимости.

Не смотря на то, что досудебное урегулирование вопроса по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома теоретически выгодно всем сторонам соглашения о расторжении ДДУ, участник долевого строительства может столкнуться с некоторыми малоприятными для него нюансами, которые, в конечном итоге, приведут его в суд с иском к строительной организации.

  • Неисполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по возврату денежных средств, уплаченных им в счёт цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
  • По условиям соглашения, застройщик может вернуть дольщику только цену договора участия в долевом строительстве без уплаты процентов за пользование денежными средствами, что будет невыгодно дольщику, поскольку это даже частично не покроет его убытки, связанные с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
  • Обычно застройщики при расторжении ДДУ по соглашению сторон предлагают участникам долевого строительства более чем скромную «компенсацию» в гораздо меньшем размере, чем предусмотрено законом и чем присудил бы суд.
  • Условиями договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрен штраф (обычно не менее 0,5% от цены договора) за досрочное расторжение ДДУ по инициативе дольщика, который будет удержан застройщиком при выплате денежных средств участнику долевого строительства.
  • Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть составлено с условием, что застройщик выплатит причитающуюся денежную сумму дольщику только после реализации его бывшей квартиры.

По всем вышеперечисленным причинам рекомендуется расторжение договора долевого участия в строительстве в судебном порядке. Расторжение ДДУ с ипотекой через суд гораздо выгоднее, а, главное – безопаснее для дольщика.

Предложение изменить акт приема-передачи

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия
Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Претензия к застройщику и его ответ

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017).

В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Период начисления неустойки: Ключевая ставка ЦБ РФ:
по 31.12.2015 8,25 %
с 01.01.2016 по 13.06.2016 11 %
с 14.06.2016 по 18.09.2016 10,5 %
с 19.09.2016 по 26.03.2017 10 %
с 27.03.2017 по 01.05.2017 9,75 %
с 02.05.2017 по 18.06.2017 9,25 %
с 19.06.2017 по 17.09.2017 9 %
с 18.09.2017 по 29.10.2017 8,5 %
с 30.10.2017 по 17.12.2017 8,25 %
с 18.12.2017 по 11.02.2018 7,75 %
с 12.02.2018 по 25.03.2018 7,5 %
с 26.03.2018 по 16.09.2018 7,25 %
с 17.09.2018 по настоящее время 7,5 %

Проценты = Цена ДДУ * Ключевая ставка ЦБ РФ / 100 * 1/150 * Кол-во дней использования денежных средств

На основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, при отказе застройщика от выплаты цены ДДУ дольщику в добровольном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу потребителя – участника долевого строительства 50% штраф от цены договора.

Потребительский штраф = Цена договора * 50%

3) В соответствии с той же статьёй Закона о защите прав потребителей, при расторжении ДДУ и отказе застройщика от выплаты дольщику процентов за пользование денежными средствами в досудебном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу участника долевого строительства 50% штраф от суммы процентов за пользование денежными средствами.

Потребительский штраф = Сумма процентов за пользование денежными средствами * 50%

4) В соответствии со ст. 10 № 214-ФЗ застройщик обязан возместить участнику долевого строительства причинённые убытки сверх неустойки. При расторжении ДДУ с ипотекой, суды признают убытками, в частности, проценты, уплаченные дольщиком по кредиту.

К убыткам дольщика также относят расходы на выплату страховых взносов по договору ипотечного страхования, дополнительные банковские расходы (комиссии, связанные с открытием и обслуживанием ипотечного кредита) поскольку кредитный договор и договор ипотечного страхования рассматриваются как взаимосвязанные с ДДУ. Подробнее об этом в FAQ.

5) Если участник долевого строительства до обращения в суд заявил требование к застройщику о выплате убытков в виде уплаченных процентов по ипотеке, но получил на него отказ, то суд также взыскивает в его пользу 50% штраф от суммы фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Предлагаем ознакомиться  Кредит ипотека на улучшение жилищных условий

Потребительский штраф = Проценты, уплаченные дольщиком по ипотеке * 50%

Вводные данные:
Цена договора, руб.: Дата оплаты договора: Дата подачи искового заявления: Количество дней пользования деньгами:
4 200 000 12.12.2016 14.06.2017 185
Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении ДДУ с ипотекой:
1 Период начисления процентов: Ключевая ставка на день подачи искового заявления: Кол-во дней пользования денежными средствами:
с 12.12.2016 по 14.06.2017 9,25% 185
Проценты за пользование денежными средствами:
4 200 000 * (9,25 / 100) * (1 / 150) * 185 = 375 550 руб. 00 коп.
2 Штраф за отказ от выплаты процентов за пользование денежными средствами:
375 550 * 50% = 187 775 руб. 00 коп.
3 Штраф за отказ от возврата цены договора участия в долевом строительстве:
4 200 000 * 50% = 2 100 000 руб. 00 коп.
4 Проценты, уплаченные дольщиком по ипотечному кредиту:
250 000 руб. 00 коп.
5 Штраф за отказ от выплаты убытков в виде процентов по ипотеке:
250 000 * 50% = 125 000 руб. 00 коп.
6 Итого ко взысканию с застройщика:
4 200 000 375 550 187 775 2 100 000 250 000 125 000 = 7 238 325 руб. 00 коп.

Не смотря на полученный результат расчёта, расторжение договора участия в долевом строительстве с ипотекой сопряжено с рядом серьёзных рисков для дольщика, которые не следует упускать из внимания.

Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ: возможно или нет?

Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

» Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. »

Задать вопрос

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Какие исковые требования можно заявить в суд при расторжении ДДУ с ипотекой?

  • Возврат цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
  • Проценты за пользование денежными средствами участника долевого строительства (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
  • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по возврату цены ДДУ (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
  • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате процентов за пользованием денежными средствами дольщика (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
  • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке возместить убытки дольщику в виде уплаченных процентов по ипотеке (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
  • Денежная компенсация морального вреда (на основании ст. 15 ЗоЗПП).
  • Все документально подтверждённые убытки истца в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (на основании ст. 10 № 214-ФЗ), в том числе сумма уплаченных процентов по кредитному договору.
  • Все документально подтверждённые и понесённые по делу судебные расходы дольщика (на основании ст. 98 ГПК РФ).
  • Возмещение оплаты услуг представителя участника долевого строительства в судебном процессе (на основании ст. 100 ГПК РФ).

Представительство в суде

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей
Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Риски расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой

Риски расторжения ДДУ с ипотекой


Неплатежеспособность застройщика


Снижение процентов за пользование деньгами


Требование досрочного погашения ипотеки


Потеря права на недвижимое имущество


Штрафы за расторжение ДДУ


Штрафы и комиссии за досрочное погашение


Невозмещение расходов на представителя


Снижение потребительских штрафов

При неграмотном расторжении ДДУ с ипотекой дольщик может остаться без квартиры, без денег и с обязанностью по выплате кредита.

Рассмотрим перечисленные на схеме риски более подробно:

  • Неплатежеспособность застройщика, обусловленная тяжёлым финансовым положением, предбанкротным состоянием или умышленными действиями, направленными на сокрытие активов на которые может быть обращено взыскание – достаточно распространённое в юридической практике явление. Перед тем, как расторгнуть договор участия в долевом строительстве необходимо оценить финансовое состояние строительной компании и при обоснованных подозрениях в невозможности получения с должника денежных средств – отказаться от идеи расторжения ДДУ. Юридические компании, оказывающие услуги по расторжению договоров долевого участия, как правило, оценивают перспективы взыскания долга ещё до заключения договора цессии с дольщиком, но встречаются и такие «конторы» которые берутся за всё подряд и рассчитывают на счастливый случай.
  • Снижение судом суммы начисленных процентов за пользование денежными средствами дольщика возможно на основании ходатайства застройщика о применении ст. 333 ГК РФ с учётом положений ст. 395 ГК РФ. В этом случае, судья, на своё усмотрение, может снизить положенную по закону участнику долевого строительства сумму процентов за пользование денежными средствами в десятки раз, поскольку её размер явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства застройщика.
    Для примера:

    При заявленной сумме взыскания процентов за пользование денежными средствами в размере 1 250 000 рублей, суд, на своё усмотрение, «соразмерно последствиям нарушения обязательства», может уменьшить её размер до 200 000 рублей.

    Для предотвращения подобной ситуации, рекомендуется взыскание процентов за пользование денежными средствами и штрафов с застройщика при расторжении ДДУ через арбитраж.

  • Требование досрочного погашения ипотеки банком при расторжении участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве обусловлено исчезновением предмета залога. В случае если застройщик платежеспособен, то деньги, полученные в счёт возврата цены договора и процентов за пользование денежными средствами, а также компенсации убытков за фактически оплаченные проценты по кредиту, дольщик может направить на досрочное погашение кредита. Однако если застройщик испытывает финансовые затруднения, то дольщик рискует задолжать банку весьма значительную сумму, на которую, к тому же, будут начислены пени.
  • Потеря права требования передачи недвижимого имущества – основной риск при расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Перед расторжением договора необходимо тщательнейшим образом проверить финансовое состояние застройщика и принять меры к обеспечению иска при подаче в суд искового заявления. В противном случае, существует высокая вероятность того, что дольщик останется без квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств ввиду того, что решение суда невозможно будет исполнить по ряду причин.
  • Штрафы за расторжение договора по инициативе участника долевого строительства могут быть предусмотрены условиями договора участия в долевом строительстве. Однако в соответствии со ст. 16 ЗоЗПП:

    “ Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. “

    Поскольку право одностороннего отказа от исполнения ДДУ закреплено за дольщиком ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, то включение в договор участия в долевом строительстве условий, ограничивающих это право потребителя является незаконным.

    Более того, при наличии подобных условий в договоре, застройщик может быть привлечён к административной ответственности на основании ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ, которая гласит:

    “ Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – 10 000 до 20 000 рублей. “

    Тем не менее, застройщики обычно удерживают установленную условиями договора сумму штрафа из общей суммы возвращаемых дольщику денежных средств. В этом случае участнику долевого строительства следует обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав и требовать взыскания с застройщика незаконно удержанной суммы штрафа, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

  • Штрафы и комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита могут быть предусмотрены условиями кредитного договора, заключённого между дольщиком и банком. Тем не менее, как уже было указано выше, подобные «поборы» со стороны кредитных учреждений противоречат действующему законодательству. Не смотря на это, дольщику, заключившему подобный договор с банком, придётся вначале столкнуться с применением штрафных санкций со стороны кредитной организации и уже после обращаться с исковым заявлением в суд и взыскивать незаконно удержанные комиссии и/или штрафы с банка в соответствиями с положениями ст. 809, 810 ГК РФ, а также ст. 16 ЗоЗПП.
  • Невозможность возмещения расходов на представителя в судебном процессе, понесённых дольщиком также является ещё одним весьма неприятным последствием необдуманного расторжения договора. При этом расходы на юридические услуги по расторжению ДДУ могут быть весьма существенными (некоторые юридические конторы берут за свои услуги до 40 и более процентов от итоговой взысканной судом суммы). При этом дольщик, как правило, в соответствии с договором, обязан оплатить их услуги по факту выигрыша дела, независимо от того, возможно или невозможно дальнейшее исполнение решения суда. По этой причине, участнику долевого строительства, следует быть предельно внимательным к условиям заключаемого с юристом договора. Оптимальным является условие оплаты услуг юриста по факту получения присужденной судом суммы истцом.
  • Снижение судом 50% потребительских штрафов за отказ застройщика от возврата цены договора и от выплаты суммы процентов за пользование денежными средствами дольщика в добровольном порядке. Суды считают штрафы разновидностью неустойки, а потому применяют к ним положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ и «соразмерно последствиям нарушенного обязательства» снижают их размер в десятки раз. Во избежание срезания судами общей юрисдикции штрафов, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, рекомендуется их взыскание через арбитражный суд.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Примерный алгоритм расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой через суд

Алгоритм может варьироваться в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве и кредитного договора, а также ряда существенных нюансов.

  1. Участник долевого строительства и/или его представитель тщательно изучает финансовое состояние застройщика и делает вывод о его платежеспособности в части удовлетворения требований о возврате цены договора участия в долевом строительстве и уплаты процентов за пользование денежными средствами.

    Если суды завалены делами по искам участников долевого строительства и третьих лиц к застройщику и в отношении него возбуждены исполнительные производства Федеральной службой судебных приставов, то, существует большая вероятность того, что решение суда невозможно будет исполнить, а, значит, расторжение ДДУ может привести к катастрофическим последствиям для дольщика.

  2. Дольщик, на основании положений ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, направляет застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (ч. 4 ст. 9 № 214-ФЗ). Отказ от исполнения ДДУ должен быть обоснован, поскольку, в противном случае, он может быть оспорен строительной компанией в суде.
  3. Застройщик обязан удовлетворить требования теперь уже бывшего участника долевого строительства в срок 20 рабочих дней с момента расторжения договора (ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ) и перечислить на его расчётный счёт денежные средства в счёт возврата цены договора и проценты за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
  4. В случае если в предусмотренный законом срок выплаты долга со стороны строительной компании не последует, бывшему дольщику необходимо направить в адрес застройщика досудебную претензию с требованием о возврате цены договора участия в долевом строительстве, а также процентов за пользование денежными средствами в добровольном порядке, ссылаясь на положения п. 5 ст. 13 ЗоЗПП.

    Отправка данной претензии участником долевого строительства застройщику служит основанием для взыскания со строительной компании 50% штрафа за её отказ от удовлетворения законных требований потребителя в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

    Как правило, ответа на досудебную претензию бывшего дольщика не поступает или приходит шаблонный ответ о несогласии с заявленными требованиями.

  5. Кредитор (бывший участник долевого строительства) обращается в суд по месту нахождения застройщика (в соответствии со ст. 28 ГПК РФ) с исковым заявлением о взыскании со строительной организации цены договора, процентов за пользование денежными средствами, потребительских штрафов и убытков (в т.ч. процентов уплаченных по кредиту). В качестве третьего лица по делу привлекается кредитное учреждение.

    Вместе с подачей иска рекомендуется подавать ходатайство о его обеспечении (ст. 139, 140 ГПК РФ). Исключением для такого действия могут быть только крупные игроки первичного рынка недвижимости.

    Поскольку суды общей юрисдикции обычно снижают сумму процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов «соразмерно последствиям нарушенного обязательства» на основании ст. 333 ГК РФ, то целесообразно их взыскание через арбитражный суд по договору цессии с низкой вероятностью снижения.

  6. При грамотно составленном и обоснованном иске, суд удовлетворяет заявленные исковые требования и взыскивает с застройщика в пользу бывшего дольщика цену договора долевого участия в строительстве, а также проценты, уплаченные по кредиту в полном объёме. Что касается суммы потребительских штрафов и прочих убытков (например, расходов на представителя в судебном процессе), то их размер, скорее всего, будет снижен на усмотрение суда.

    Следует отметить, что суд, в своём решении, может сразу обязать застройщика перевести денежные средства на расчётный счёт банка в счёт погашения ипотечного кредита

  7. После вынесения решения судом первой инстанции, как правило, следует апелляция, подаваемая строительной компанией с целью затягивания вступления решения суда в законную силу. Отсюда получается, что средний срок рассмотрения подобного дела в СОЮ составляет примерно полгода.

    При этом до вступления решения суда в законную силу заёмщик не освобождается от исполнения обязательства по кредитному договору (за исключением случаев одновременного расторжения кредитного договора вместе с ДДУ).

  8. По итогу рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, оно вступает в законную силу незамедлительно. Кредитор обращается в суд первой инстанции с заявлением о выдаче ему исполнительного листа. Процесс выдачи исполнительного листа может растянуться во времени в связи с тем, что сроки его выдачи в законодательстве не установлены. При самом оптимистичном сценарии возможно его получение через неделю после того, как дело вернулось из апелляции.
  9. Бывший дольщик самостоятельно или через своего представителя производит розыск расчётных счетов должника. Наиболее простым вариантом является обращение с соответствующим заявлением и исполнительным листом по делу в
  10. По факту получения сведений о расчётных счетах должника исполнительный лист предъявляется в банк, где у застройщика открыты действующие расчётные счета или направляется в Федеральную службу судебных приставов по месту нахождения должника для принудительного исполнения.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки
В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Запомнить

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Стоимость услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой

Цена ошибки при расторжении договора долевого участия в строительстве – потеря права требования на объект долевого строительства и вложенных в него денег, а также дальнейшие расчёты дольщика с банком по ипотечному кредиту. И это в случае если по условиям кредитного договора не требуется досрочное погашение ипотеки при расторжении ДДУ в связи с исчезновением предмета залога.

  • Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
  • Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
  • Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика — вы нам ничего не должны.
  • Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
Наименование услуги: Стоимость услуги:
1 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с ипотекой через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
от 50 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела)
2 Признание отдельных пунктов (условий) ипотечного кредитного договора недействительными в судебном порядке и взыскание убытков, возникших вследствие его исполнения дольщиком от 15 000 рублей (в зависимости от сложности дела)
3 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
от 30 000 рублей (в зависимости от сложности дела)
4 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств) для договоров заключённых после 01.07.2018 с использованием эксроу-счетов
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
Услуга станет доступна позже
5 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с использованием материнского капитала и ипотеки через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
от 60 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела)
6 Взыскание с застройщика процентов за пользование денежными средствами дольщика, потребительских штрафов за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) от 10% от итоговой взысканной суммы за минусом расходов (в зависимости от сложности дела)
7 Первичная юридическая консультация по вопросу расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой Бесплатно
8 Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой (включая составление трехстороннего соглашения о расторжении ДДУ) от 10 000 рублей
9 Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта от 8 000 рублей
10 Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд о расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой от 6 000 рублей
11 Представление интересов истца в судебных заседаниях судов первой и, при необходимости, второй (апелляционной) инстанции Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела)
12 Получение копии решения суда / исполнительного листа по делу о расторжении ДДУ с ипотекой и взысканию процентов за пользование денежными средствами Индивидуально (в зависимости от суда)
13 Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) от 5 000 рублей
14 Представление взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) от 10 000 рублей
15 Подготовка и подача ходатайств о компенсации судебных расходов (на представителей и/или иных, например, почтовых) Бесплатно (при заказе услуги «под ключ») или от 1500 рублей / шт.
Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам.

Оплата услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой производится по факту получения дольщиком денежных средств по решению суда.

Запомнить

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector