Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Значение термина

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит определение данного термина (статьи 181, 195-205). Под данным понятием понимают промежуток времени, который прошел после совершения сделки с недвижимостью. В течение этого периода сделка может быть оспорена, а ее результат признается недействительным только в суде. Необходимость данного периода заключается в защите прав собственников.

На практике этот термин довольно часто применяется юристами в судебных спорах по купле-продаже недвижимости, разделу имущества после развода супругов, договорам дарения. Нередко при оформлении документов для купли-продажи допускаются ошибки. Некоторые легко поправимы, для устранения других же может потребоваться и судебное разбирательство. Если истек срок исковой давности, участники сделки уже не смогут подать исковое заявление в суд.

Общая давность по спорам, связанным с недвижимым имуществом

Оспоримыми сделками называются операции с недвижимость, легитимность и действительность которых признается решением суда. Законодательство определяет следующие признаки оспоримой сделки:

  • Заключение договора произошло под условием обмана, насилия, угрозы жизни и здоровью либо по преднамеренному сговору сторон.
  • Сделка совершалась одной из сторон при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных для нее условиях.
  • Договор заключался под влиянием заблуждения (наличие данного факта доказывается в судебном порядке).
  • Если одна из сторон договора – недееспособное или несовершеннолетнее лицо, действовавшее без согласия опекунов или законных представителей.
  • Если для сделки не было получено согласие одного из супругов.

Если при данных ситуациях суд признает совершенные операции с имуществом недействительными, ответчик обязуется вернуть полученное имущество истцу. Полученные доходы ответчика становятся собственностью государства. Период исковой давности в случае оспоримых сделок составляет год, однако может быть и продлен судом.

В 38 статье Семейного Кодекса РФ говорится о том, что период исковой давности по вопросам, касающимся раздела супружеского имущества, — 3 года, как и в общих случаях. Однако данная статья не уточняет, с какого момента необходимо отсчитывать этот период.

В 9 главе 200 статье Гражданско-правового Кодекса указано, что срок исковой давности отсчитывается после того, как одна из сторон операции с недвижимостью узнает о нарушении своих прав. Таким образом, при возникновении споров по разделу имущества, один из бывших супругов может подать исковое заявление в суд и через несколько лет после развода в случае необходимости.

Предлагаем ознакомиться  Какие права имеет при бракосочетании муж на недвижимость жены

Гражданское законодательство не устанавливает самостоятельный срок исковой давности по недвижимому имуществу, в связи с чем необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Если речь не идет о необходимости признания договора с недвижимым объектом недействительным, может быть применен установленный п. 1 ст. 196 ГК срок — три календарных года.

Общий срок применим, в частности, по следующим видам споров:

  • о понуждении стороны сделки исполнить взятые на себя обязательства (будь то передача недвижимого объекта, оплата переданного недвижимого объекта и т. п.);
  • расторжении договорных обязательств в силу тех или иных причин (при наличии оснований, указанных в законе или самом тексте договора);
  • применении санкций к стороне, недобросовестно или не в полном объеме исполнившей свои обязанности по договору.

Начало исчисления срока определяется ст. 200 ГК, т. е. по общему правилу со дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права или законного интереса. Однако в силу п. 2 ст. 196 ГК он в любом случае не может быть больше 10 лет с момента, когда такое его право было нарушено.

Что он подразумевает?

Этот период необходим для того, чтобы одна из сторон сделки успела подать судебный иск на нарушителя. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует эти нормативно-правовые отношения. Изменить время этого периода невозможно. Законодательно закреплены две разновидности данного периода – общий и специальный.

Общий применяется, как правило, в судебных спорах по договорам купли-продажи, его длительность — 3 года. Специальный же не ограничивается 3-летним периодом. Специальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью требуется при решении вопросов, возникающих после их признания недействительными.

Длительность специального периода согласно законодательству может составлять:

  • 3 месяца (если нарушается право преимущественной покупки).
  • Полгода (если иск оформляется чекодателями).
  • Год (если иск связан с грузоперевозками).
  • 2 года (если иск касается некачественно выполненной работы).
  • 5 лет (если покупатель выявил существенные недостатки строительной фирмы).
Предлагаем ознакомиться  Удобная таблицами со сроками уплаты НДФЛ – когда перечислять налог с различных доходов работника в 2019 году?

Признание договора в отношении недвижимости недействительным

Помимо общего срока исковой давности по сделкам с недвижимостью п. 1 ст. 197 ГК допускает специальные сроки давности, которые могут применяться в ряде конкретных случаев, если для них есть специальная оговорка в нормах законодательства.

Одним из таких обстоятельств является обращение в суд с требованием о признании сделки, в том числе предметом по которой выступает недвижимость, недействительной.

Когда вступает в силу?

На период исковой давности не может повлиять инициатива одного из участников сделки. Согласно российскому законодательству, данный период наступает сразу после того, как одна из сторон договора узнала о нарушении, приносящем ей ущерб. Однако не все физические лица могут знать о или догадываться нарушениях из-за неопытности.

Можно ли приостановить течение данного периода? Российское законодательство гласит о том, что это можно сделать при ситуациях:

  • Произошла чрезвычайная ситуация (определяется при каждом случае индивидуально).
  • Стороны сделки проходят службу в Вооруженных силах.
  • Приостановлено действие законодательного акта, который регулировал данные правоотношения.

Период исковой давности может быть прерван и вновь возобновлен, когда одна из сторон составила судебный иск либо другая признала факт содеянного правонарушения.

Позиция судебных органов

Судебная практика по рассматриваемым спорам в наибольшей степени представляет интерес в отношении разъяснений о порядке исчисления течения сроков давности, поскольку сами сроки законодательно установлены достаточно конкретно.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Практика применения норм о сроке исковой давности позволяет правильно установить момент, с которого его необходимо исчислять, а также момент, когда он заканчивается при тех или иных обстоятельствах.

Так, например, Верховный суд РФ отказал в пересмотре дела о признании договора ипотеки недействительной сделкой (как оспоримой) в связи с истечением годичного срока исковой давности. Указанная позиция отражена в определении от 12.10.2018 № 309-ЭС18-15686 по делу № А76-32267/2016.

Также интерес представляет позиция судов в части определения срока давности при предъявлении требования о признании договора недействительным в совокупности с иными требованиями. С подобной позицией, в частности, можно ознакомиться в определении Верховного суда РФ от 03.04.2018 № 18-КГ17-276 и других актах. В этом случае срок применяется самостоятельно к каждому требованию.

  • Срок исковой давности в 1 год установлен для признания сделки с недвижимостью недействительной или ее государственной регистрации по суду.
  • 3 года есть у заинтересованного лица для применения по суду последствий недействительности ничтожной сделки.
  • По иным требованиям и спорам данный срок является общим и составляет 3 года.
Предлагаем ознакомиться  Что проверить перед покупкой квартиры, какие документы необходимы

Ничтожные сделки

Судебные споры по недвижимости являются одними из самых сложных, особенно если это касается признания ничтожности или недействительности сделки. В статьях 168-172 Гражданского Кодекса приводятся условия признания ничтожности сделок, к ним относятся:

  • Операции, которые не соответствуют действующим законодательным нормам.
  • Действия, противоречащие законодательным основам и нравственности.
  • Сделки мнимые либо притворные.
  • Действия, совершаемые недееспособными гражданами и несовершеннолетними.

Важно отметить, что операции с недвижимостью могут признать законными в судебном порядке, если они совершались опекунами, родителями, усыновителями недееспособных или несовершеннолетних лиц с целью получения выгоды последними. Примечательно, что ничтожные сделки признаются недействительными и без решения суда. В суд вправе обратиться заинтересованное лицо для устранения юридических последствий сделки.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: дарение

Договор дарения также может быть признан недействительным в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 3 года, однако отсчитывается он с момента вступления договора в силу. Если же иск подается третьим лицом, отсчет срока ведется с того момента, как оно узнало о дарении. Согласно 181 статье гражданского законодательства, данный период не должен быть более 10 лет.

Наследство

Нередко в судебной практике возникают споры по недвижимости, касающиеся наследования. Период исковой давности при таких обстоятельствах законодательно не закреплен, поэтому заявление в суд можно подать через несколько лет. Это касается ситуаций, когда наследник фактически владеет имуществом, однако у него нет права собственности.

При совершении операций с недвижимым имуществом нередко возникают разногласия сторон договора. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью является гарантией прав их добросовестных участников. В общем случае длительность данного периода — 3 года. Сделки могут быть как ничтожными, так и оспариваемыми. На это необходимо обязательно обращать внимание при составлении искового заявления.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector