На сколько доля в квартире дешевле

Как мы искали квартиру для покупки доли

У нас есть план — переехать в свой дом, который хотим построить с нуля. В среднем сотка земли в Иванове стоит 250 тысяч рублей, а для наших нужд нужен участок не меньше 10 соток. Бюджет на строительство — еще 2 млн рублей. У нас не было ни таких денег, ни своего жилья. Поэтому мы решили сначала приобрести квартиру, а потом уже копить на землю и дом.

Чтобы купить квартиру, тоже требовались деньги. За год мы накопили только 150 тысяч рублей, еще 200 тысяч нам подарили родители на свадьбу. Но на целую квартиру этого не хватало. Мы живем в Иванове, где обычная однокомнатная квартира площадью 45 м² на вторичном рынке в среднем стоит 1,9 млн рублей. У нас было два варианта: взять ипотеку или купить комнату.

Когда мы только начинали подыскивать жилье, в 2017 году, метр стоил 42 тысячи, по данным Rosrealt
Когда мы только начинали подыскивать жилье, в 2017 году, метр стоил 42 тысячи, по данным Rosrealt

Вариант с ипотекой. Мы не могли взять ипотеку сразу, поскольку муж работал неофициально и не мог подтвердить доход. Я в тот момент получала МРОТ — 10 тысяч рублей. С такими данными у нас был бы слишком высокий первоначальный взнос — 50—60% от стоимости квартиры. Мы посчитали в ипотечном калькуляторе, сколько в итоге денег отдадим банку. Получалось, что переплата в любом случае будет больше миллиона. Нам стало жалко столько переплачивать.

Банк Ставка Первоначальный взнос Ежемесячный платеж Переплата
Сбербанк 9,5% 30,3% 12 344 Р 1 638 402 Р
ВТБ 10% 30% 12 835 Р 1 750 457 Р
Кранбанк 8,75% 50% 8395 Р 1 064 911 Р

Первоначальный взнос

30,3%

Ежемесячный платеж

12 344 Р

Ежемесячный платеж

12 835 Р

Если бы мы брали кредит сейчас, то ситуация была бы ненамного лучше. Хотя мы и подходим под программу «Молодая семья», ставки для нас все равно слишком высокие.

Вариант с комнатой. Тогда мы жили в семейном общежитии, где душ и кухня одни на восемь комнат, а туалет — на четыре комнаты. Условия нам не нравились, но в целом мы рассматривали вариант просто купить комнату в квартире, и однажды поехали на просмотр. По документам с комнатой все было в порядке, но меня смутили маленькие ванна и кухня — 4 и 6 м² соответственно. Вдобавок на потолке в комнате были следы плесени.

Мы посмотрели рынок и поняли, что за 350—600 тысяч рублей мы можем купить вместо комнаты долю в квартире, но с лучшими условиями. В объявлениях я часто видела указание, что продается не комната, а именно доля. В какой-то момент я решила разобраться, что вообще это значит.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Доли можно определить двумя способами:

  1. Как процент от целой квартиры, например 7/20 или 26/100. Получается, что имущество находится в общей собственности сразу нескольких людей и у каждого есть доля в праве на все имущество, а не на конкретную часть. Это называется идеальной долей, которая не всегда может быть представлена в виде реального имущества, например конкретной комнаты. В квартире, в которой мы покупали доли, именно так и есть.
  2. Выделить в натуре, то есть реальную долю. Например, одну конкретную комнату или площадь 18 м².

Меньше рисков и сложностей, когда покупаешь реальную долю, то есть выделенную в натуре. Тогда нет споров, кто из собственников в какой комнате будет жить, потому что все знают: по документам твоя доля — вот эта конкретная комната.

Судебных решений на эту тему много. Например, супруги развелись — и мать с сыном стали по суду оспаривать у отца, в каких комнатах им жить. Так произошло, поскольку каждому принадлежала треть квартиры, но доли не были выделены в натуре.

Еще пример: после смерти матери двое ее детей получили равные доли в квартире. Но сестра заняла со своей семьей всю квартиру и отказывалась пускать туда брата. Суд вынес решение о его вселении и определил, кто в какой комнате будет жить.

Предлагаем ознакомиться  Увольняют по ОШМ хочу служить дальше Как быть

Ванная с туалетом, кухня и коридор — это места общего пользования. Но о том, как ими пользоваться, тоже придется договариваться с соседями.

В Тинькофф-журнале есть подробная статья о том, как правильно продавать или покупать долю. Я расскажу про свой личный опыт.

Мы искали квартиру, где другие хозяева вообще не живут: хотели владеть небольшой долей и при этом жить в квартире одни. В таком случае вообще не нужно договариваться с соседями, кто и как пользуется ванной, кухней и так далее.

Еще у нас были другие критерии для поиска.

На сколько доля в квартире дешевле

Район. В Иванове мы выбрали район Сортировка: рядом лес и река, много деревьев и всего несколько остановок от центра города. Когда задали район, количество предложений в общей базе сразу резко сократилось.

Газовая колонка. В Иванове горячую воду часто дают с перебоями, поэтому мы хотели автономности. С электрическим бойлером счета за электричество слишком большие, поэтому газовая колонка казалась оптимальным решением.

Дом до пяти этажей. Мы не рассматривали новостройки и многоэтажки, поскольку больше любим малоэтажную застройку, в идеале — не больше двух этажей. Большинство квартир в таких домах — коммунальные. Один собственник встречается редко.

Мы искали дома такого плана. Они все старой постройки, новых нет, поскольку в городе сейчас строят одни многоэтажки
Мы искали дома такого плана. Они все старой постройки, новых нет, поскольку в городе сейчас строят одни многоэтажки

Мы продолжали жить в общежитии и постоянно мониторили «Авито», «Циан», «Юлу» и «Ивановскую барахолку». В сентябре 2017 года увидели объявление, что продается комната в трехкомнатной квартире в двухэтажном доме. В описании было указано, что остальные собственники в квартире не живут. Потенциально это означало, что можно будет договориться о покупке и их долей тоже. Мы получили устное согласие остальных собственников еще до покупки доли. Также в объявлении было указано, что все документы готовы к продаже.

На личном опыте я поняла, что обычно долю и комнату выставляют примерно за одинаковую цену. Но если продают именно долю в праве, а не конкретную комнату, то состояние жилья, как правило, лучше. Вероятно, это связано с тем, что люди меньше хотят брать доли и продавцы так пытаются завлечь покупателей.

Так выглядела комната, когда мы пришли ее смотреть
Так выглядела комната, когда мы пришли ее смотреть

Когда мы устно согласились выйти на сделку и договорились на октябрь, обнаружилась главная проблема: хозяин доли не получил согласия остальных собственников жилья на продажу. Если один собственник продает долю, то по закону у остальных есть право на ее преимущественную покупку.

Всего в нашей трехкомнатной квартире было шесть собственников:

  1. Мужчина 25 лет — наш продавец.
  2. Семья — мать, отец и две дочери.
  3. Женщина старше 70 лет.

Пожилую женщину отыскали легко: ее сын периодически проверяет комнату, поэтому у продавца был его номер телефона. Вторую семью искали полмесяца: ее контактов ни у кого не было, в квартире они давно не появлялись. В итоге номер помог найти сын пожилой женщины.

Оказалось, что помимо взрослых во второй комнате собственниками являются также дочери 8 и 15 лет. В этом случае нашему продавцу требовалось согласие опеки, что такая сделка не ущемляет права несовершеннолетних собственников. Чтобы избежать этого, мы с собственником решили отправить телеграммы с уведомлением о продаже комнаты на их адрес.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Пока мы ждали, продавец предложил нам заселиться в квартиру до сделки, так как мы обещали хозяйке комнаты съехать из общежития. Я хотела составить договор аренды и оплатить эти два месяца, но в итоге мы остались жить бесплатно и без бумаг.

Как мы и договорились со всеми собственниками, никто на телеграммы не ответил. Это означало, что нам можно заключать сделку купли-продажи доли.

Сами мы дееспособность продавца проверить не смогли: когда мы задали этот вопрос, он отреагировал очень эмоционально. Сказал, что без обязательств пустил нас жить в квартиру до сделки, а мы такие неблагодарные. Если бы оказалось, что он недееспособный, то его родственники или опекуны могли бы потом оспорить сделку в суде.

Предлагаем ознакомиться  Как подать в суд на банк по кредиту самостоятельно
Еще до сделки мы положили в комнате ламинат. Если бы сделка сорвалась, деньги за него нам бы не вернули
Еще до сделки мы положили в комнате ламинат. Если бы сделка сорвалась, деньги за него нам бы не вернули

Покупка квартиры через последовательную покупку в ней долей — не самая частая история. Обычно такие квартиры не продаются как раз из-за конфликта собственников. Кто-то хочет забрать всю квартиру, а другой собственник не хочет продавать свою долю или не согласен с ценой. Поэтому конфликт переходит в суд и длится годами.

Во всей истории этот момент — самый тонкий и опасный. Хорошо, когда собственники долей в квартире — адекватные люди, которые просто хотят получить деньги и избавиться от проблемного имущества. Но нередко долями в таких квартирах владеют профессиональные квартирные аферисты. Они покупают их, чтобы или завладеть всей квартирой, или продать свою долю втридорога тому, кто захочет купить квартиру целиком.

Нужно оценить риск: чем больше долей в квартире будет принадлежать вам, тем выше вероятность, что владелец последней доли запросит с вас далеко не рыночную стоимость. Он будет понимать, что вы уже понесли расходы, а квартира все еще не ваша целиком. Да, у вас будет преимущественное право покупки его доли.

Представьте ситуацию, в которой вы владеете 61/100 квартиры, сделали ремонт в своих комнатах, а последний собственник по притворной сделке дарения — а на дарение не нужно ваше согласие — передает оставшуюся долю небольшой семье из 10 человек. Они переезжают жить в вашу отремонтированную комнату, ведь у вас идеальные доли, и ставят на нее железную дверь. А еще пользуются ванной в 4 м2. Есть шанс, что ванную вы не сможете посещать вообще: у вас не будет времени стоять в очереди.

Если у вас нет денег покупать сразу все доли, единственный способ застраховаться от таких историй — подписывать предварительные договоры купли-продажи долей со всеми собственниками. Это сложнее: нужно договориться со всеми собственниками сразу. Зато есть хотя бы какая-то гарантия, что собственник последней доли не попросит за нее тройную цену или не откажется в принципе ее продавать.

Документы, которые нужны при покупке доли

От продавца нотариус потребовал:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Выписку из ЕГРН.
  3. Справку о зарегистрированных в квартире.
  4. Квитанцию об оплате госпошлины.
  5. Техпаспорт квартиры.
  6. Подтверждения с почты о том, что разосланы уведомления остальным собственникам, но не получен ответ. По закону это считается согласием.
  7. Квитанции об оплате коммунальных услуг. Их можно показать заранее, как было в нашем случае, ведь мы уже жили и оплачивали коммуналку сами.

В результате мы получили на руки:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Передаточный акт.
  3. Техпаспорт квартиры.
  4. Расписку о передаче денег. Она нужна, чтобы потом можно было подать на налоговый вычет. Мы оригинал потеряли, но вторую долю покупали через того же нотариуса, поэтому нам сделали копию с копии.

Мы не успели в МФЦ с документами до конца декабря, поэтому за выпиской из ЕГРН обратились уже после новогодних праздников — и получили ее 13 января.

С ноября 2017 года вместо 5500 Р за аренду комнаты в семейном общежитии мы платим только 3000 Р за коммуналку. На электричество у нас свой счетчик, за газ и воду платим без счетчиков, по тарифу, исходя из площади и прописанных в доле. Остальные платежи рассчитываются исходя из размера доли в пересчете на квадратные метры.

Лист из технического паспорта квартиры. В нем указана площадь каждой комнаты и остальные характеристики квартиры
Лист из технического паспорта квартиры. В нем указана площадь каждой комнаты и остальные характеристики квартиры

Вторая доля

В 2017 году, когда покупали первую долю в квартире, мы спросили остальных соседей, согласны ли они продать свои доли. Они предварительно согласились. Мы начали копить — и через семь месяцев готовы были выйти на вторую сделку. Решили купить долю семьи с двумя детьми, занимавшей вторую комнату.

Семья обозначила свою цену — 475 000 Р, а мы свою — 380 000 Р. В итоге договорились на 400 000 Р и пластиковое окно в комнате за их счет.

Нам пришлось ходить в опеку и подтверждать, что мы хотим купить эту долю, а родители выделят детям доли в другой квартире. Также сотрудники приходили в саму квартиру и фотографировали ее состояние для оценки. Необходимо, чтобы размер бывших долей и долей в новом жилье был примерно одинаков и права детей не ущемлялись. Опека оценила комнату в 300 000 Р, хотя мы покупали ее за 400 000 Р.

Предлагаем ознакомиться  На сколько лет дается мед справка

Через два месяца, в августе 2018 года, мы вышли на сделку у нотариуса. В этот раз документы подписывали помимо меня еще трое: отец, мать и дочь 14 лет. За ребенка 8 лет документы подписывали родители как представители. Получилось, что каждую бумажку подписывали по четыре раза.

Мы получили такой же пакет документов для регистрации, как и в сделке с первой долей. Кроме этого нам отдали распоряжение опеки о разрешении на совершение сделки. Его нужно было вместе с остальными документами подать в Росреестр.

Что мы имеем сейчас

https://www.youtube.com/watch?v=https:WIj6tU_HLLk

Это единственный минус при нашем способе покупки жилья. Нам уже хочется начать полноценный ремонт в квартире. Но вкладывать деньги в кухню и санузел, которые по закону общие, рискованно: потом за наш же ремонт продавцы оставшейся доли могут запросить с нас больше денег.

С другой стороны, трехкомнатные квартиры в двухэтажных домах с узаконенной газовой колонкой в нашем районе стоят 2—2,5 млн рублей. Мы же надеемся, что наша обойдется не дороже 1,8 млн.

Стоимость 425 000 Р
Расходы на нотариуса 2000 Р
Госпошлина в МФЦ 750 Р

Расходы на нотариуса

2000 Р

Стоимость 400 000 Р
Расходы на нотариуса 5000 Р
Госпошлина в МФЦ 750 Р

Расходы на нотариуса

5000 Р

https://www.youtube.com/watch?v=https:iI0wJk-DMxc

Есть и риски:

  1. Последнюю комнату могут сдать, и тогда у нас появятся соседи. Но для этого нужно наше согласие, а при необходимости мы можем обратиться в суд.
  2. За последнюю комнату заломят цену. Это вероятный вариант, так как собственник последней доли понимает, что мы очень хотим получить всю квартиру целиком.
  3. Последнюю долю могут продать другим покупателям. Но обойти право преимущественной покупки по закону нельзя — сначала они должны будут предложить ее нам. И только потом могут продать на сторону — по цене не ниже той, что предлагали нам.
Так выглядел туалет, когда мы заезжали. Мы запенили разбитое деревянное окно, восстановили ванну, проложили пол ЦСП (цементно-стружечная плита) и поменяли отопление
Так выглядел туалет, когда мы заезжали. Мы запенили разбитое деревянное окно, восстановили ванну, проложили пол ЦСП (цементно-стружечная плита) и поменяли отопление

Запомнить

  1. В объявлении обычно указывают продажу комнаты. Но на деле это может быть как комната, так и просто доля в квартире, которая не выделена в натуре.
  2. Обязательно узнавайте о других собственниках квартиры: все должны быть согласны на продажу доли.
  3. Даже если сделка купли-продажи оформлена на одного супруга — это все равно общая собственность, которую можно разделить при разводе.
  4. Часто с долями возникают споры о том, как пользоваться общим имуществом — кухней, коридором и ванной. Нужно быть готовым к этому.
  5. Сделки, в которых участвуют не все владельцы долей одновременно, все еще проходят через нотариуса. Он несет ответственность за законность сделки и служит вашим гарантом, что все пройдет хорошо.

Запомнить

  1. В объявлении обычно указывают продажу комнаты. Но на деле это может быть как комната, так и просто доля в квартире, которая не выделена в натуре.
  2. Обязательно узнавайте о других собственниках квартиры: все должны быть согласны на продажу доли.
  3. Даже если сделка купли-продажи оформлена на одного супруга — это все равно общая собственность, которую можно разделить при разводе.
  4. Часто с долями возникают споры о том, как пользоваться общим имуществом — кухней, коридором и ванной. Нужно быть готовым к этому.
  5. Сделки, в которых участвуют не все владельцы долей одновременно, все еще проходят через нотариуса. Он несет ответственность за законность сделки и служит вашим гарантом, что все пройдет хорошо.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector