Уловки риелторов при аренде квартиры || Как риэлторы находят собственников

Опасная уловка 1Перекладывают ответственность

Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.

Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.

Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.

Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.

Не путать с услугой сопровождения сделки

Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.

Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.

Опасная уловка 6
Рекламируют несуществующую квартиру

Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.

Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.

Что плохого. Я слышала несколько сотен таких разговоров агентов с клиентами, и практически все наниматели соглашаются рассмотреть другие варианты. Но я отношу эту уловку к опасным способам. Причин несколько:

  1. Сайт, где агенты размещают «пустые» объявления, замусорен неактуальными объявлениями. А поскольку цель базы недвижимости — показать пользователю качественные объявления о сдаче квартир, то из-за «пустых» объявлений сайт своей цели не достигает. Я знаю, что крупные сайты постоянно борются с квартирами-пустышками, но убрать абсолютно все неактуальные объявления невозможно.
  2. Я заметила, что агенты, которые используют такой способ привлечения клиентов, — новички, мошенники или просто халтурщики.

Что делать. Если вы позвонили по «пустышке», пожалуйтесь в службу поддержки сайта. Сотрудники крупных баз недвижимости знают, что такое «пустые» объявления. После вашей жалобы они проведут дополнительную проверку и заблокируют объявление или аккаунт агента.

Работать ли с агентом дальше — решать вам. Но я рекомендую обратиться в проверенное агентство и снять квартиру через него. Агенты работают по одним базам, поэтому денег вы заплатите столько же, а сервис от проверенного агентства получите лучше.

Предлагаем ознакомиться  Как поймать на складе вора

Опасная уловка 3
Заманивают на аукцион

Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.

Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.

Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.

Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.

В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.

Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.

В этих объявлениях собственники написали условия показа без{amp}amp;nbsp;точного времени
В этих объявлениях собственники написали условия показа без точного времени
Вряд{amp}amp;nbsp;ли они устроят аукцион
Вряд ли они устроят аукцион
Пример объявления, где написали точное время показа. Это признак аукциона
Пример объявления, где написали точное время показа. Это признак аукциона

Опасная уловка 4
Набивают себе цену

Я не встречала ни одного клиента, который не хотел бы найти профессионального агента. Все хотят найти хорошего риелтора и спокойно снять квартиру. Этим желанием и манипулируют недобросовестные агенты.

На самом деле риелтор играет спектакль, а звонит ему друг.

Этим приемом пользуются, когда не хотят или не умеют по-другому привлечь клиента. Профессионалы рынка выявляют желания и потребности клиента, ориентируют по объектам, рассказывают про цены и риски. Клиент сам решает работать с агентом и подписывает договор. Это долгий процесс, и в результате агент может просто потратить время зря и не получить ни копейки. Поэтому манипуляторы набивают себе цену и заманивают клиента наигранными звонками.

Что плохого. Неизвестно, почему агент идет на такую хитрость и что ждет клиента после подписания договора. Возможно, он новичок — не знает рынка недвижимости, не разбирается в нюансах сделок и поэтому решил поучиться на живом клиенте. Наниматель ожидает получить услугу высшего уровня, а нарывается на дилетанта.

Или из-за некачественной работы к агенту не возвращаются клиенты и не рекомендуют его своим знакомым, поэтому он привлекает клиентов таким способом — тогда есть риск получить услугу низкого качества. Но самое страшное — связаться с мошенником. Они умеют втираться в доверие и знают страхи и опасения нанимателей.

Имейте в виду, что эту уловку легко перепутать с реальной нехваткой времени. Агенты бывают заняты, и график работы может быть расписан на месяц вперед. Но в таком случае риелтор просто порекомендует вам другого агента, передавать клиентов друг другу — нормально в риелторском мире. Не думайте, что агент в такой ситуации потеряет в деньгах. Чаще всего клиентов отдают не бесплатно, а за посредническое вознаграждение — 10—20% от размера комиссии.

Опасная уловка 5
Навязывают невыгодную квартиру

Еще одна иллюзия — дефицит квартир. Риелторы манипулируют незнанием рынка и страхом остаться без квартиры. Клиенту дают «выбор без выбора» — два варианта, один из которых совершенно невыгоден.

Предлагаем ознакомиться  Если наследник по завещанию умирает раньше наследодателя что говорит закон

Что плохого. Та квартира, которая выгодна агенту, может быть совсем невыгодна для клиента. Есть риск снять квартиру по цене выше рынка или с подводными камнями. Например, риелтор может скрывать, что квартира продается, или не обращать внимания нанимателя на дефекты мебели и бытовой техники.

Опасная уловка 7
Показывают квартиру ночью

Дневное естественное освещение выдает все недостатки квартиры. А вечером или ночью при искусственном свете стены кажутся ровнее, мебель — новее, а что находится за окном — вообще не видно. Поэтому некоторые агенты любят показывать квартиры, когда на улице темно.

Что делать. Советую смотреть будущую квартиру утром или днем — так вы сможете сразу заметить все недочеты. Если есть возможность посмотреть квартиру только вечером, обратите внимание на детали в квартире и обязательно проверьте, куда выходят окна. Прогуляйтесь около дома, поговорите с соседями — тогда у агента будет меньше шансов сдать вам плохую квартиру.

Опасная уловка 8
Советуют ради своих интересов

Бывает, что клиент выбирает между несколькими вариантами квартир и спрашивает совета у агента. Поскольку комиссия агента зависит от стоимости квартиры, он может посоветовать самую дорогую, чтобы заработать больше.

Обычно комиссия агента на аренде составляет 50—100% от арендной платы. Если риелтор работает в агентстве, то около половины отдает ему. Например, клиент выбирает между двумя квартирами: одна стоит 25 тысяч рублей в месяц, вторая — 30. Чаще квартиры сдают с помощью риелторов, поэтому агенту придется отдать половину комиссии встречному риелтору.

Поскольку заработок агента нестабилен и он не знает, когда получит следующую комиссию, агент заинтересован получить больше. Пусть всего на тысячу рублей. Поэтому агент будет советовать снять квартиру за 30 тысяч рублей.

Что плохого. Риелтор навязывает тот вариант, который выгоден ему, для клиента снять эту квартиру может быть невыгодно.

Насторожитесь, если слышите: «Я думаю, лучше первая квартира, ее надо выбирать. Там ремонт лучше, к метро ближе. Цвет обоев приятнее. Да, ванная в ужасном состоянии, зато телевизор большой».

Пример нормального ответа: «Первая квартира ближе к метро, вы будете добираться до работы за полчаса. Но в квартире старая мебель. Хотя, возможно, собственник согласится что-то докупить в счет аренды. Во второй квартире новый ремонт, но только до метро ехать полчаса. Хотя через 2 года обещают построить новую станцию метро возле дома. Что вам важнее: состояние квартиры или расстояние до метро?»

Приемы агентов, которые помогают клиентам

Не все манипуляции агента вредят клиенту. С помощью некоторых уловок риелтор помогает клиенту определиться с выбором, понять свои желания или рассчитать бюджет.

Показы «3 в 1». За один выезд на просмотры удобно смотреть три квартиры. Поэтому агент отбирает три варианта и ставит время просмотров так, чтобы первой была худшая квартира, а последней лучшая.

Например, клиент хочет снять однокомнатную квартиру. Но мечтает о двушке и, если повезет с ценой, готов их посмотреть.

Предлагаем ознакомиться  Договор дарения требует нотариального удостоверения

Далее агент показывает квартиру с «идеальным» требованием клиента — двухкомнатную квартиру по цене однушки. Скорее всего, это будет квартира с плохим ремонтом или минимальным наполнением. Так клиент побывает в квартире своей мечты, но по средствам. Ему предстоит определиться, готов ли он мириться с минусами ради двух комнат. Или все-таки лучше жить в одной комнате, но с хорошим ремонтом.

Третья квартира, которую показывает агент, — лучшее, что он смог подобрать. Часто клиенты выбирают именно последний вариант. И у них есть правдивое ощущение, что они сняли лучшую квартиру, на которую могли рассчитывать.

Первая квартира — типовой вариант. Ее покажут первой
Первая квартира — типовой вариант. Ее покажут первой
Во второй лучше ремонт, но минимум мебели
Во второй лучше ремонт, но минимум мебели
А третья — лучшая, которую смог найти агент. Если клиент выбирает квартиру по ремонту, он выберет третью
А третья — лучшая, которую смог найти агент. Если клиент выбирает квартиру по ремонту, он выберет третью

Показывает что есть. Бывает, что клиент не знает цен на рынке и хочет квартиру с хорошими характеристиками, но по слишком низкой цене. Например, однокомнатная квартира с новым евроремонтом в Санкт-Петербурге стоит 25 тысяч рублей в месяц. Клиенты просят риелтора найти такую квартиру за 20 тысяч. Иногда уже с включенными в цену расходами на ЖКУ.

Если у агента не получается донести до клиента, что его требования нереальны, он идет на такой прием. Ищет пару квартир по бюджету клиента, показывает их и объясняет, что за эту цену предлагают такие квартиры. Поэтому либо соглашаться на такой ремонт, либо повышать цену, либо ждать. В теории снять хорошую квартиру по заниженной цене все-таки возможно.

На моем опыте практически каждый клиент соглашался поднять цену, мы снимали квартиру подороже, но зато по всем его требованиям. А еще была история, когда клиентка решила не работать со мной и снять квартиру самостоятельно — дешевую и с евроремонтом. Через несколько месяцев я узнала, что она попала на информационное агентство, потеряла деньги и время и ей пришлось уехать в свой родной город.

Например, клиент хочет квартиру с евроремонтом за 18 тысяч рублей. Агент сначала покажет первую квартиру — она клиента не устроит
Например, клиент хочет квартиру с евроремонтом за 18 тысяч рублей. Агент сначала покажет первую квартиру — она клиента не устроит
Потом предложит посмотреть вторую квартиру за 25 тысяч. Клиенту она понравится, и он либо снимет ее, либо попросит найти вариант за 21—22 тысячи
Потом предложит посмотреть вторую квартиру за 25 тысяч. Клиенту она понравится, и он либо снимет ее, либо попросит найти вариант за 21—22 тысячи

«Будьте как дома». Когда собственник отдает агенту ключи от квартиры и подписывает с ним договор, у риелтора появляется эксклюзивное право сдачи квартиры. Это значит, что другие агенты не могут без него сдать квартиру. В такой ситуации риелтор чувствует себя спокойно и поэтому делает все, чтобы сдать квартиру лучшим образом.

Кратко

  1. Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
  2. Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
  3. Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
  4. Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
  5. Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.

Кратко

  1. Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
  2. Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
  3. Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
  4. Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
  5. Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector