Что проверить перед покупкой квартиры, какие документы необходимы

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

https://www.youtube.com/watch?v=userMrSorochanfeatured

В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.

У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.

Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.

Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

  1. Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
  2. Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  3. Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
  4. Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Что проверить перед покупкой квартиры, какие документы необходимы

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Вас также может заинтересовать: Юридическая экспертиза проекта: как правильно проводится

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Если бизнес у предпринимателя идет успешно, то рано или поздно он задумывается об оформлении в собственность арендованных торгового павильона, офиса или склада. Здесь нужно быть готовым к тому, что покупка даже малогабаритной площади повлечет за собой существенные расходы.

Если у предпринимателя нет опыта в таких операциях, он столкнется с рядом сложностей. Рассмотрим наиболее важные юридические аспекты, которым непременно стоит уделить внимание при оформлении покупки коммерческой площади.

Узнать, является ли непосредственно продавец собственником имущества, которое вы планируете купить, можно в ЕГРН — Едином Государственном Реестре Недвижимости. Получив выписку, вы узнаете, находится ли имущество в собственности у данного гражданина, отсутствуют ли отягощения по операции, к примеру, дополнительный договор аренды или ипотечный кредитный договор.

Процедура получения выписки довольно проста. Вы делаете запрос в Росреестр. Бланки запросов можно найти как в самом представительстве Росреестра, так и на его официальном сайте. Ответ, как правило, дают в течение одной рабочей недели.

Цены на оформление выписки разные. Для юридических лиц стоимость составляет 600 рублей, для физических — 200 рублей. Заказать выписку вы можете как через сайт Росреестра, так и через посредников. Но цены на их услуги выше — от 1000 рублей.

Следует понимать, что договоры со сроком аренды менее 12 месяцев не учитываются в ЕГРН. Если приобретается собственность, отягощенная такими арендными обязательствами, арендаторам не нужно заключать договор с новым собственником. Прежняя договоренность автоматически переходит на покупателя.

В таких ситуациях нужно устанавливать, предусматривает ли прежний договор возможность досрочно прекратить аренду в одностороннем порядке. При отсутствии такого условия арендаторов нельзя будет устранить из помещения до тех пор, пока не истечет срок аренды. Во избежание подобных проблем вам стоит получить у продавца все имеющиеся договоры на аренду приобретаемого помещения.

Далее в рамках проверки чистоты права собственности нужно запросить у продавца договор о приобретении им данного помещения и подтверждение проведенного платежа по сделке.

Необходимо помнить, что при внесении сведений в ЕГРН не проверяется оплата по сделкам, как и стоимость договора и ее соответствие рыночным ценам. В результате в некоторых случаях, несмотря на правильное оформление всех данных по справке из Реестра, оплата приобретенной собственности по неким причинам не выполняется. Тогда требования по оплате прежней сделки выдвигают конечному покупателю, минуя посредников.

Помимо этого, на практике встречаются реальные случаи, когда договор первой купли-продажи был оформлен правильно, купленная недвижимость оплачена, но конечную сделку сторон признавали недействительной. В результате объект переходил обратно в руки первому собственнику. Покупатель ничего не получал. Причина здесь заключалась в заниженной стоимости первой сделки, что наделяло суд правом перевести ее в категорию безвозмездных. Такие ситуации на практике — редкость, но все же они возникают, особенно если срок давности первой сделки меньше трех лет.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Еще один пункт проверки чистоты сделки. В перечень кадастровых документов входит технический паспорт помещения, поэтажный план объекта, экспликация помещений. Все эти бумаги лучше проверять до заключения сделки.

Именно в них наиболее полно и подробно отражены сведения о приобретаемом объекте. Эти бумаги подтверждают, к какому фонду относится недвижимость: жилому или нежилому, полностью возведен объект или нет.

Еще один важный нюанс, отраженный в кадастровой документации — наличие несогласованных перепланировок. Как правило, такие нарушения характерны для жилых помещений. Но если мы рассматриваем коммерческую недвижимость, то и в этом случае данное нарушение может вызвать существенные сложности.

Если перепланировка проведена незаконно, с регистрацией договора о предоставлении недвижимости в будущем в долгосрочную аренду возникнут серьезные проблемы. Отказ можно получить на основании несоответствия предмета, прописанного в соглашении, со сведениями в ЕГРН и данными в кадастровой документации. Эта же проблема может возникнуть и в том случае, если недвижимость куплена в ипотеку.

Итак, проверка чистоты сделки выполнена, право собственности продавца подтвердилось полностью. Дальше нужно изучить договоры продавца на коммунальные услуги по объекту. Прежде всего, это касается обеспечения помещений водой, газом, электричеством. Обычно соглашения с коммунальными службами составляют по строго установленной форме. Важно проверить, насколько полно объект обеспечен коммунальными услугами и нет ли долгов по ним.

Вас также может заинтересовать: Использование чужого логотипа

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью. Это основание права собственности на квартиру.

Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек. Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.

Когда может не быть правоустанавливающих документов

Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:

  1. Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.
  2. Документы потерялись. В этом случае попросите продавца их восстановить.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.

Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.

Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.

Предлагаем ознакомиться  Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке: когда возможно сэкономить и как вести себя с продавцом, чтобы он снизил цену?

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане. Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там. И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

https://www.youtube.com/watch?v=https:Vng12DTFJtE

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Согласие супруга на продажу

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого. Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет.

А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос. В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые. Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж. По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Недавно в российской столице прошло три характерных дела. В первом нотариус выписал аферистам доверенность по поддельному паспорту, и те продали квартиру без ведома владельца (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором деле нотариус заверил сделку с недееспособным владельцем, на глаз определив вменяемость 80-летней женщины (Коптевский райсуд;

№ 2-2682/2014). В третьем сотрудника нотариальной конторы и вовсе подозревали в подделке завещания от лица слепой старушки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Потерпевшие граждане обращались к экспертам, собирали справки, находили ценных свидетелей, однако привлечь к ответственности никого так и не удалось.

Миф №5. Нотариус не обманет.

Не будьте уверены в этом на 100 %. Это опасное заблуждение, из-за которого можно потерять не только недвижимость, но и жизнь. Недобросовестные люди встречаются везде, и нотариат, к сожалению, не исключение. Стремясь к наживе, нотариусы передают служебные данные аферистам, подделывают бумаги, удостоверяют фальшивые сделки.

Не так давно в Саратове на восемь лет осудили нотариуса, который по фальшивым завещаниям присваивал квартиры умерших одиноких пенсионеров (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016). В Свердловской области нотариус и риелторы-аферисты отбирали квартиры у живых владельцев, после чего некоторые собственники внезапно умирали.

В данном уголовном деле 18 эпизодов, и вот уже третий год его рассматривает Асбестовский горсуд (№ 1-1/2017). Но пока процесс успешным назвать нельзя: в силу разных причин заседания откладывались уже 63 раза, и нотариус, которого практически поймали за руку, продолжает успешно работать на прежнем месте.

Вас также может заинтересовать: Возврат переплаты по налогам: сроки, порядок и правила

Выписка из домовой книги

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Больше — лучше

Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права. Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.

Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают. Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.

Согласие супруга на покупку

Выписка из ЕГРН — самый важный документ. Если ее не проверить и в ней окажется подвох, деньги можно потерять с вероятностью 90%. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной и вы потеряете деньги.

Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.

Выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.

Проверка чистоты сделки при покупке земельного участка

  1. В первую очередь, обратите внимание на цену.

Следует понимать, насколько важна проверка чистоты сделки при покупке квартиры, вторичка это или новостройка — не имеет значения. Что касается стоимости объекта, то если она существенно ниже аналогичных, это уже повод насторожиться. Если же недвижимость очень интересует покупателя, то необходимо провести еще более тщательную проверку ее юридической чистоты.

  1. Узнайте у продавца все подробности об интересующем вас жилье.

Справка из ПНД

Устно спросите, кто его владелец, как и когда купил это жилье, почему продает его, участвовала ли недвижимость в судебных разбирательствах.

Эта информация, полученная при проверке чистоты сделки, в будущем пригодится и для субъективной оценки правдивости продавца. Она позволит понять, хорошо ли продавец помнит все события, связанные с квартирой, а также поможет сформировать о нем мнение как о возможном партнере по сделке.

  1. Попросите у продавца его паспорт, документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Проверка квартиры на чистоту сделки предполагает предъявление как копий, так и оригиналов документов. Помните, что в свидетельстве должно быть прописано, на основании какой документации его выдали. Сравните, насколько рассказанная продавцом устно история соответствует информации на бумаге.

Предлагаем ознакомиться  Объекты строительства: как правильно определить назначение и не ошибится

  1. Вместе с этим вам нужно заказать выписку из ЕГРН (например, в МФЦ) о собственниках жилья.

Эту документацию в рамках проверки чистоты сделки заказывают, чтобы проверить, действительно ли продавцу в данный момент принадлежит жилье на правах собственника, и нет ли на квартире обременений (к примеру, ареста). До получения этих бумаг не следует предоставлять продавцу аванс или задаток, так как у бывшего владельца, уже продавшего интересующее жилье, на руках могли остаться оригиналы договора и свидетельства.

  1. Установите, нет ли среди продавцов лиц, не достигших 18 лет, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в момент покупки данного жилья, действует он самостоятельно или через доверенное лицо.

Сначала вам стоит напрямую пообщаться с владельцем, и только потом заключать договор. Сделку желательно заключать лично, а не с представителем, так как именно с использованием доверенностей, под предлогом пребывания продавца в другом регионе или стране совершается много афер. Доверенность может быть сфабрикованной, или же вам в силу непонятных причин не пожелают показывать собственника недвижимости.

Если один из продавцов — гражданин, которому нет 18 лет, то на проведение такой сделки свое согласие должны дать органы опеки и попечительства.

При официальном признании продавца недееспособным его делами вправе заниматься лишь опекун. Его назначают органы опеки и попечительства. Здесь, во-первых, нужно проверить судебное решение о признании недееспособности гражданина и, во-вторых, решение о назначении опекуна. На эту сделку органы опеки и попечительства также должны дать разрешение. Нередко такого рода сделка связана с очень высокими рисками, а потому есть смысл дважды подумать над целесообразностью ее заключения.

Справка из НД

Самая большая сложность — это когда продавец не признан недееспособным, но пребывает (время от времени или постоянно) в состоянии, при котором не может отдавать отчет своим действиям. Причем понять, что человек находится именно в таком состоянии, можно далеко не всегда. Для минимизации рисков продавца в рамках проверки чистоты сделки просят предоставить справки, подтверждающие, что он не состоит на психиатрическом и наркологическом учете из соответствующего диспансера.

Кроме того, рекомендуется непосредственно в день сделки пройти осмотр у психиатра и получить справку, подтверждающую право человека на подписание документов. Также можно пригласить на сделку психиатра под видом знакомого. Оптимальный вариант здесь каждый определяет на свое усмотрение.

  1. Проверьте, не было ли споров по данной недвижимости.

Еще один пункт проверки чистоты сделки. Узнать, не было ли споров по данной недвижимости, вы можете на сайте районного суда. Искать информацию нужно по фамилиям продавца и его предшественников. По этой же схеме вы можете проверить, не было ли у продавца и его супруга других дел в суде, например, расторжения брака, раздела имущества, признания недееспособности.

  1. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец банкротом (или его супруг, если он есть).

Данный вопрос в рамках проверки чистоты сделки мог рассматривать арбитраж города, в котором человек зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить сведения о задолженностях продавца и его супруга (при наличии) и возбуждении в отношении него соответствующего производства.

  1. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника). Этот документ позволит вам узнать, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Также в рамках проверки чистоты сделки попросите, чтобы вам предъявили справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Лучший вариант — это, безусловно, когда на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, однако так получается не всегда. Если в квартире кто-либо зарегистрирован, то в договоре нужно указать срок снятия регистрационного учета.

У лиц, которые живут в квартире, но не являются собственниками, нужно взять нотариальное обязательство на снятие с учета в течение установленного времени. Иначе после приобретения квартиры вы рискуете попасть в судебное разбирательство из-за того, что на вас подали иск о выселении. Есть некоторые правовые особенности, при наличии которых в таком деле можно и проиграть, заселившись в квартиру, в которой кто-то прописан.

  1. Если продавец или один из продавцов состоит в законном браке, то здесь также необходимо нотариальное согласие супруга на сделку.

Это согласие понадобится, если жилье было куплено во время брака, даже при условии что на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, по наследству, в порядке приватизации или по иной безвозмездной сделке.

  1. И, наконец, самое основное — оценка всех полученных данных по итогам проверки чистоты сделки.

Прежде всего оценивают правовой статус квартиры, то есть основания для ее приобретения действующими владельцами и дату приобретения.

Если недвижимость куплена меньше трех лет назад, то срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил жилье, еще не истек. Кроме того, продавец может попросить прописать в договоре неполную стоимость жилья для минимизации налогов. Соглашаться на это или нет, решает покупатель.

При оценке оснований покупки квартиры в собственность продавцом самой ненадежной процедурой считается получение ее в наследство, особенно если это случилось недавно. Есть вероятность, что появится наследник, ничего не знавший о причитающемся ему жилье, и заявит о своем праве на него в суде. Если с момента наследования прошло много лет, риски снижаются.

Если в течение непродолжительного периода жилье не раз приобреталось и продавалось, то вполне возможно, что это афера и покупать такую недвижимость не нужно. Чем больше операций было с жильем, тем выше риски. Проверка чистоты сделки нужна именно для того, чтобы обезопасить себя от мошенников. При этом следует проверять как последнего продавца, так и его супруга. Если операций с недвижимостью было несколько, то проверять нужно всех владельцев за последнее время (лучше за 4-5 лет).

Вас также может заинтересовать: Коммерческая тайна предприятия: защита и меры наказания

Выбирать земельный участок для покупки, как и квартиру, нужно со всей ответственностью. Безусловно, и здесь должна проводиться проверка чистоты сделки. Среди основных рисков, связанных с приобретением участка земли, можно отметить обременение, права на него у других граждан, недолжное оформление прав собственности на землю, наличие незаконных построек и т.д.

Для чего нужна проверка чистоты сделки? Гражданину, который собирается купить участок, она требуется для минимизации рисков признания сделки недействительной.

1. Если есть кадастровый номер, это уже хорошо. Наличие номера свидетельствует о постановке участка на кадастровый учет. На основании законодательства РФ без такой постановки сделки купли-продажи заключать нельзя.

2. Кадастровый номер дает возможность оперативно узнать категорию и вид разрешенного использования участка, проверить его площадь (во избежание переплат за воздух). Чтобы получить эти сведения, на сайте Росреестра вам нужно найти Публичную кадастровую карту и ввести номер в строке поиска. Откроется карточка участка.

Благодаря полученным здесь сведениям вы сможете удостовериться в том, что разрешенное использование участка соотносится с целями его покупки. Так, если участок предусмотрен для садоводческих работ и входит в категорию сельхозземель, возводить на нем капитальные постройки запрещено. Объект, построенный на этой территории, будет иметь статус садового домика без права прописки.

Согласие супруга

Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.

В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он. Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.

Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.

Свидетельство, выданное до 2015 года

Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.

Справка о погашении ипотеки

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.

Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.

Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки
Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки

Правоустанавливающие документы

Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.

Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.

Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой
Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой

В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.

Предлагаем ознакомиться  Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.

На обратной стороне перечислены все собственники и их доли

Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.

Форма 12
Форма 12

Как проходит проверка юристом чистоты сделки

Самостоятельная проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью — процедура сложная. Длится она довольно долго, а потому многие предпочитают обращаться к опытным профессиональным юристам.

В первую очередь, квалифицированный юрист должен не столько проверять, сколько определять, наступят ли вероятные риски судебного разбирательства для покупателя, а также обеспечивать безопасность сделки. У юриста при проверке чистоты сделки важное преимущество перед покупателем: он обладает опытом, навыками, знает, чему нужно уделять внимание в первую очередь.

Основываясь на анализе полученной документации в рамках проверки чистоты сделки, юрист определяет, кто такой продавец, дееспособен ли он. Юрист тщательно изучает выписку из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, которые проживают на момент заключения сделки, а также выбыли из него.

В рамках проверки чистоты сделки юрист также удостоверится, что в процессе приватизации жилья не нарушены ничьи права, а заявления жильцов, отказавшихся от приватизации, оформлены верно. Если в квартире кроме продавца зарегистрированы иные лица, то нужно предоставить нотариально заверенное согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, приобретенной после заключения брака, разрешение службы опеки лиц, не достигших 18 лет.

Далее в рамках проверки чистоты сделки изучают выписку из ЕГРН. Чтобы проверить права на унаследованное имущество, юристы обращаются к нотариусу, оформляющему наследство, чтобы получить выписку из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Если получение недвижимости производится на основании договора ренты, юрист, чтобы получить свидетельство о смерти прежнего владельца, обращается в ЗАГС. Особое внимание в ходе проверки чистоты сделки он уделяет тому, были ли наложены обременения, имели ли место судебные разбирательства. При наличии в документах каких-либо несоответствий юрист обходит необходимые учреждения и запрашивает информацию. По итогам он составляет акт и разрешение на куплю-продажу.

Технический паспорт квартиры

Почти во всех юридических учреждениях или за отдельную плату, или в комплексе при сопровождении всей сделки осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью. Стоимость услуг составляет 5000-7000 рублей. Цена определяется объемом, сложностью, объемом работы и регионом.

Выбирая компанию, не спешите. Пообщайтесь с несколькими экспертами, ознакомьтесь с отзывами в Сети, взвесьте все «за», «против» и выберете именно ту организацию, которая наиболее полно отвечает вашим запросам.

Получить консультацию

Кадастровый и технический паспорта

В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.

Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.

Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.

Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.

Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.

Кадастровый паспорт отменили с 2017 года. В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.

Форма 9
Справка о регистрации

Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.

Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.

Архивная форма 9
Архивная форма 9

Копия финансового лицевого счета

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.

Бланк выписки из финансового лицевого счета
Бланк выписки из финансового лицевого счета

Единый жилищный документ

ЕЖД заменяет:

  1. Копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения.
  2. Выписку из домовой книги.
  3. Копию карточки учета для собственника жилого помещения.
  4. Справку о проверке жилищных условий.
  5. Справку о регистрации по адресу.
  6. Справку о составе семьи.
  7. Справку о совместном проживании с умершим / о прописке на день смерти.
  8. Справку об одиноком умершем.
  9. Справку об иждивении.
  10. Справку об изменении адреса.
  11. Справку «дом-новостройка».
  12. Справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.
  13. Справку о замене паспорта с указанием причины.

Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Например, выписку из домовой книги: ее данные содержит ЕЖД. Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, ее взять все равно нужно.

Бланк единого жилищного документа
Бланк единого жилищного документа

Доверенность

Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:

  1. Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.
  2. Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
  3. Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.

Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.

Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.

Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.

Запомнить

  1. Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.
  2. Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  3. В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  4. Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  5. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  6. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.

Запомнить

  1. Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.
  2. Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  3. В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  4. Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  5. С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  6. В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector