Признание сделки недействительной при продаже квартиры

Порядок действий для оспаривания сделки

Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.

Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:

  1. Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
  2. Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
  3. Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
  4. Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
  5. В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.

Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.

Принятием решения процедура не заканчивается. В зависимости от исхода нужно или оспаривать судебный акт, или регистрировать аннуляцию сделки купли продажи как недействительной в ЕГРН.

Если решение суда не устраивает – его можно оспорить в апелляции. Успех жалобы будет зависеть от того, насколько полно суд исследовал дело и допустил ли он ошибки. Отменяются только решения, принятые с нарушением норм закона.

Признание сделки недействительной при продаже квартиры

На обжалование у сторон есть 30 дней. Таким правом обладает как истец, так и ответчик, а также привлеченное третье лицо (например, Росреестр).

Заключительный этап процесса – внесение изменений в Реестр недвижимости. Подавать заявление можно после вступления решения в силу:

  • после 30 дней, если никто не обжаловал;
  • после принятия апелляционного определения, если обжаловали.

Для регистрации изменений потребуется решение с отметкой о вступлении в законную силу (поставят в канцелярии районного суда) и паспорт заявителя. Заявление заполнит сотрудник МФЦ в ходе приема. Регистрация займет до 14 дней.

Признать договор купли продажи недействительным можно через суд по инструкции выше. После подготовки к делу нужно заполнить исковое заявление, приложить доказательства и отправить документацию в районный (городской) суд. Решение по купле продаже можно обжаловать или внести по нему изменения в ЕГРН.

Будем благодарны за лайк и репост статьи! Сохраните материал на своей страничке в соцсети, чтобы не потерять полезную информацию, с помощью кнопки «Поделиться».

Вам может быть интересно: как оспорить дарственную в 2020 году.

Подготовка к делу

При подготовке к судебному процессу нужно ответить как минимум на три вопроса:

  • кто будет истцом;
  • основание недействительности и на какие нормы права ссылаться;
  • не прошли ли сроки для подачи документов.

Определившись с ними, можно приступать к заполнению искового заявления.

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

  • Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
  • Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
  • Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
  • Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
  • Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
  • Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
  • Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
  • Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
  • Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.

Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

Частыми основаниями являются:

  • не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
  • обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
  • заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
  • купля продажа состоялась по подложным документам;
  • нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.

Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

  • 1 год – по оспоримым требованиям;
  • 3 года – по ничтожным требованиям.

Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году».

Сбор документов

Пакет документов для судебного процесса включает:

  • исковое заявление;
  • приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Шапка Заполняем наименование районного (городского) суда, его адрес. Далее для истца указать ФИО, адрес, телефон. То же самое указать для ответчика. Паспортные данные указывать не обязательно. Если есть третье лицо (часто привлекают Росреестр) – указать наименование и адрес. Затем указывается цена иска и размер госпошлины.
Наименование Можно указать общее «Исковое заявление», но лучше прописать вместе с видом – «Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным»
Описательная часть Прописать фактические обстоятельства. Кем и когда был подписан договор, когда зарегистрирован, описание квартиры и суть нарушения прав, которые вызваны этой сделкой.
Указать ссылки на нормы права, например, «согласно ст. 167 ГК РФ …». Ссылки должны совпадать с обстоятельствами. Например, если описывается мнимость сделки, не нужно ссылаться на статью об угрозах и заблуждении.
Просительная часть Начинается со слов «ПРОШУ СУД». Указывается конкретное требование, например «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки» для оспоримых сделок и просто «применить последствия недействительности сделки» для ничтожных. Рекомендуется также вписать требование «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН», чтобы решение стало основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Список приложений Перечислить все документы, которые прикладываются к заявлению.
Подпись и число Подпись истец ставит собственноручно, заверять у нотариуса ее не нужно. Число лучше поставить датой подачи заявления в суд.

Перечень доказательств, чтобы признать сделку недействительной, зависит от основания. Например, если не получено согласие супруга – понадобится выписка из ЕГРН, в которой стоит отметка регистратора «согласие не получено». Если оспаривается по основанию психического нездоровья стороны, необходимы медицинские справки и выписки.

Предлагаем ознакомиться  Дарение квартиры в ипотеке: можно ли подарить квартиру в ипотеке или ее долю ребенку или родственнику

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать – подробнее об этом сказано ниже.

О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

  • Сделка недействительна, если она противоречит закону. (Пример: человек, которому выдана доверенность на продажу квартиры, не может по этой доверенности купить квартиру сам для себя. Такая сделка недействительна.)
  • Сделка недействительна, если она аморальна или противоречит основам правопорядка.
  • Недействительна мнимая сделка — то есть сделка, совершённая лишь для вида. (Пример: у человека могут отобрать квартиру за долги. Он продаёт эту квартиру своему родственнику, чтобы её не могли арестовать. Такую сделку купли продажи квартиры могут признать недействительной.)
  • Если сделку совершает недееспособный человек, то эта сделка так же недействительна. (Пример: квартирой владеет психически больной человек. Он продаёт квартиру. Его родственники могут требовать признания сделки купли продажи квартиры недействительной, причём для этого даже не нужно обращаться в суд.)
  • Недействительна сделка, совершённая лицом в возрасте до 14 лет.
  • Сделка недействительна, если требовалось согласие третьего лица на её совершение, но такого согласия не было. (Пример: статья 35 Семейного кодекса указывает, что для продажи квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого согласия не было, супруг, который возражает против сделки, может подать в суд. Ещё пример: если квартира принадлежит ребёнку до 14-ти лет, родители не могут продать её так просто. Нужно разрешение органов опеки (часть 2 статьи 37 ГК РФ, часть 3 статьи 60 СК РФ). Если не получить разрешение, опека может подать в суд о признании сделки купли продажи квартиры недействительной.)
  • Нельзя совершать сделки с квартирами, распоряжение которыми ограничено. (Пример: суд арестовал квартиру. Её невозможно продать до снятия ареста.)
  • Сделка недействительна, если человек, участвующий в ней, не осознавал своих действий, когда заключал сделку. (Пример: человека напоили алкоголем и заставили подписать договор. Можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.)
  • Сделку купли продажи квартиры признают недействительной, если одна из сторон сделки существенно заблуждается относительно этой сделки. (Пример: старику с плохим зрением дают на подпись договор купли продажи квартиры, говоря, что это, например, договор аренды или какие-то документы для соцзащиты. Обманутый человек может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной.)
  • Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия. (Пример: человеку приставляют пистолет к голове и заставляют подписать договор купли продажи квартиры – такой договор суд признает недействительным.)

Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными – оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность — это самая маленькая часть проблем.

В иске должны быть указаны:

  • наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
  • имя истца, его место жительства;
  • имя ответчика и его место жительства;
  • описание ситуации — когда был заключён договор и т.д.;
  • причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
  • перечень прилагаемых документов.

Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная — 13 200 рублей 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

Ну и самая большая сложность в подобных делах – доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение – то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю – деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно – оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.

Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.

Услуги наших юристов

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной — это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры? По общему правилу – да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам признания сделки купли продажи квартиры недействительной;
  • анализ ситуации и судебной перспективы дела;
  • сбор документов для подтверждения верности вашей позиции;
  • написание и подача искового заявления;
  • представительство в суде.

Помните — признание сделки купли продажи квартиры недействительной — достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.

Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.

  • бесплатная юридическая консультация по вопросам признания сделки купли продажи квартиры недействительной;
  • анализ ситуации и судебной перспективы дела;
  • сбор документов для подтверждения верности вашей позиции;
  • написание и подача искового заявления;
  • представительство в суде.

Подаем иск в суд

Признание сделки недействительной при продаже квартиры

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Как проходит судебный процесс

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

  • на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
  • в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
  • если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
  • когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.

Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Предлагаем ознакомиться  Налоговый вычет при покупке квартиры, калькулятор вычета

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Признание сделки недействительной при продаже квартиры

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)
  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Признание сделки недействительной при продаже квартиры

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел. 7 (812) 989-47-47Консультация по телефону

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире проживает арендатор. Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример: Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно снизит стоимость квартиры). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку.

  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

  1. Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
  2. Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
  3. Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
  4. Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Как правило квартира фактически передана другому собственнику после сделки и формально переход права собственности зарегистрирован, ведь имеются приложенные и подписанные к договору акты приема передачи и расписка в получении денежных средств продавцом. Из этого исходит, что сделка юридически состоялась и завершена.

Предлагаем ознакомиться  Имеет ли право муж на квартиру жены приобретенную до брака

Законодатель в главе 9 ГК РФ, раскрывает основания по которым договор купли продажи квартиры может быть признан недействительным. Как правило данных основания 2:

  1. Это оспоримая сделка;
  2. Ничтожная сделка.

Выходит, что если сделка состоялась, но она оспоримая или ничтожная, то исходя из этого, есть все основания признать ее недействительной.

Если сделка оспоримая, то лицу необходимо признать ее таковой в судебном порядке, а если она ничтожная, то соответственно признать ее ничтожной, также в судебном порядке. Знайте, что данные вопросы разрешаются исключительно в судебном порядке.

Ничтожным договор купли продажи квартиры является если не соблюдены требования закона к оформлению, то есть отсутствует письменная форма, либо подписи сторон договора. Либо если договор подписан недееспособным лицом, которое признано таковым по решению суда, либо если договор подписан малолетним лицом не достигшим возраста 14 лет.

Кроме того, договор является ничтожным, если установлены признаки мнимости, то есть договор признан судом мнимым. Мнимость подразумевает, что стороны не намеревались заключить именно такой договор, но заключили, при этом создав некую фикцию.

Кроме того, ничтожным договор является тогда, когда суд признает его притворным, то есть это договор, стороны которого прикрывая таким договором, договор купли продажи квартиры, имели намерение заключить иной договор дарения, но при этом заключили договор купли продажи. Если данное обстоятельство будет установлено, до ДКП будет признан ничтожным.

важный текст

Либо если он заключен лицом в возрасте от 14 до 18 лет, без согласия родителей или законного представителя.

Либо если договор подписан ограниченно дееспособным лицом, или заключен с гражданином который на момент подписания договора не мог понимать совершаемых им действий и не мог руководить ими.

  • Также оспоримым договор является тогда, когда он был подписан лицом под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия.
  • Срок исковой давности по требованиям о недействительности сделок по таким основаниям разный.
  • По оспоримым сделкам он равен 1 году.
  • По ничтожным сделкам срок исковой давности равен 3 года.
  • Исчисляться срок давности начинает с того момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своих прав и законных интересов.
  • ДКП квартиры признается недействительным только в судебном порядке, обратиться в суд с таким требованием имеет право одна из сторон сделки, либо лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в признании договора недействительным, к примеру это наследники, после смерти участника сделки.

Заявление о признании сделки недействительной рассматривается по месту нахождения данной квартиры, это исключительная и обязательная подсудность. Другая в данном случае применяться не может.

  1. Если ДКП квартиры, суд признает недействительным, то он аннулируется и стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть покупателю возвращаются денежные средства, а продавцу недвижимое имущество.
  2. Если какая то из сторон не может возвратить полученное в натуре, то она возмещает стоимость объекта недвижимости в денежном выражении.

Под расторжением договора понимается полное прекращение его действия и каких-то отношений между его сторонами. Прекратить действие договора можно только по согласию другой стороны или путем судебного разбирательства. Договор расторгается в той же форме, в какой он был создан, т.е. письменно.

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ.

Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ.

В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

  • Существенное нарушение договора одной из сторон. Это может быть отказ покупателя оплачивать приобретенную недвижимость или отказ продавца выселяться из квартиры и сниматься с регистрационного учета.
  • Сделка нарушает законодательство РФ.
  • Лицо, принимавшее участие в сделке, было ограниченно или полностью недееспособно.
  • Один из участников сделки не мог отдавать себе отчет в своих действиях во время ее совершения (например, находился под воздействием алкоголя).
  • В сделке принимал участие несовершеннолетний без согласия его родителей и органов опеки и попечительства (о том, как правильно продать и купить квартиру, если собственником является несовершеннолетний ребенок, мы писали тут).
  • Документ был подписан под угрозой. Либо другому участнику сделки были сообщены ложные сведения (об истинном состоянии квартиры и др.).
  • Сделка была совершена для прикрытия другой сделки и является мнимой. Стороны не выполняют свои обязательства в связи с ней. Отсутствует соответствие сделки и ее правовых последствий. В ходе судебного разбирательства необходимо будет установить, какая сделка прикрывается мнимой.
  • На имущество наложено обременение.
  • Не получено согласие третьего лица, имеющего право на квартиру. Например, не было получено согласие супруга. Нельзя продавать квартиру, приобретенную в годы брака, если второй супруг против этого. Это действует даже в том случае, если супруги уже развелись. Или вмешивается банк, если квартира куплена в ипотеку, а кредит не выплачен. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, если нет соответствующего согласия органов опеки и попечительства.
  • Нарушены специальные пункты, указанные при составлении договора.

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

  1. Один год для оспоримых сделок. Дата начинается с того момента, когда истец получил сведения об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Под оспоримой сделкой понимается такая сделка, которая требует доказательства своей ничтожности в суде на основании серьезных подтверждающих фактов.
  2. Три года для того, чтобы признать сделку ничтожной. При отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер. Время исчисляется с момента подписания договора. Такая сделка недействительна изначально. Нужно лишь установить этот факт.
  3. Десять лет для оспаривания сделок третьими лицами, которые не принимали участие в сделке купли-продажи. Например, если на данной площади были зарегистрированы несовершеннолетние. Либо квартира была продана без необходимого согласия супруга. Отсчитывается этот срок с того дня, когда истец должен был получить сведения об основаниях, что сделка будет считаться недействительной.

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Базовый комплект:

  • Доказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
  • Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

  • Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
    1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
    2. отсутствие расписок, что средства были получены.
  • Иные доказательства противозаконности сделки.

Сбор доказательств

  • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
  • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
  • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
  • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

В иске указывается:

  1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
  2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
  3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
  4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
  5. Требования, которые выдвигает истец.
  6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.

Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector