Приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей: нужна ли, с чего начать и какие документы потребуются

Какая квартира является коммунальной?

Под коммунальной квартирой подразумевается использование жилого помещения несколькими собственниками. Обычно каждому из собственников принадлежит отдельная комната, а другие части жилья находятся в совместном пользовании. К ним можно отнести:

  • кухню;
  • ванную;
  • коридор;
  • балкон;
  • санитарный узел.

Также допускается аренда отдельных помещений в таком жилище.

Вопрос о возможности приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах был разрешен Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 № 25-П. Указанным постановлением ст. 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в части запрета приватизации комнат в жилье коммунального типа.

На сегодняшний день существует возможность приватизировать жилое помещение, которое находится в коммунальной квартире (при соблюдении всех необходимых условий, установленных законодательством).

Правила проживания

Приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей: нужна ли, с чего начать и какие документы потребуются

Исходя из правового режима коммунальной квартиры, выделяется ряд специфических правил пользования и проживания в ней:

  1. В жилом помещении запрещается шуметь в ночное время суток (согласно установленному региональным законодательством периоду времени).
  2. Разрешается посещение гостей, пользование ими местами, предназначенными для общего использования.
  3. В отношении курения в законодательстве нет прямого запрета, однако жильцы могут попытаться обратиться в суд или к участковому, в случае если договориться с курящим жильцом не получается.
  4. Ограничение на проживание с жильцом животных может быть только в том случае, если у одного из жильцов есть аллергическая реакция (в этом случае необходимо письменное согласие).
  5. Уборка на территории общего пользования ведется согласно установленному графику.
  6. Финансовые затраты на содержание имущества квартиры разделяются пропорционально доле.
  7. Оплата коммунальных услуг происходит пропорционально долям. Расчет может производится исходя из площади и количества проживающих, а также на основании показаний счетчиков, установленных отдельно.

Перепланировка такого жилья может производиться только с согласия всех собственников (согласие должно быть в письменной форме, заверенное нотариально).

Понятие

При соблюдении определенных требований наниматели могут стать полноправными владельцами жилого помещения.

Процедура бесплатной передачи муниципальной (государственной) недвижимости в частную собственность получила определение «приватизация».

Если жильцы по каким-либо причинам не хотят становиться собственниками, принудительное оформление имущества невозможно.

Нужно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?

В первую очередь при решении вопроса о целесообразности приватизации жилого помещения в коммунальной квартире необходимо задуматься о том, что участвовать в указанном процессе можно лишь один раз. Приватизация квартиры представляется намного более выгодной, чем приватизация лишь одного помещения в ней.

При этом в случае продажи комнаты необходимо будет предложить приобрести ее соседям по коммунальной квартире, что называется преимущественным правом покупки. Если имеется официальный отказ или ответ от них не получен в течение 1 месяца, такое помещение можно будет продать другому лицу.

Также стоит учитывать, что при расселении жильцов из коммунальной квартиры, в случае большого количества зарегистрированных в комнате жильцов, есть шанс получить жилье с большей площадью. Если она будет в собственности, то о расселение в этом случае невозможно.

Таким образом, в целом выгоднее не переводить в собственность лишь комнату, а попытаться заключить договор социального найма отдельной квартиры и впоследствии оформить ее в собственность.

Возможны случаи, когда один из жильцов съезжает из коммунальной квартиры, освобождая одну из комнат. В этом случае освободившаяся комната предоставляется для пользования тем гражданам, которые проживают в указанном жилище и признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Если такая категория граждан отсутствует, то жилое помещение предоставляется тем, кто занимает жилое помещение в квартире менее установленной нормы предоставления (на одного человека). В случае отсутствия такой категории лиц комната реализуется по рыночной цене.

Предлагаем ознакомиться  Процесс оформления документов о купле-продаже квартиры

Пример

Семья Золовых проживает в коммунальной квартире. В связи с переездом их соседа и освобождением комнаты, а также в связи с заниманием ими жилого помещения менее установленной нормы предоставления на одного человека, Золовым была предоставлена освободившаяся комната. В последствие Золовы подали заявление на приватизацию двух комнат сразу.

При этом не стоит забывать о том, что преимуществом обладают пользователи (или собственники) комнат в указанном жилище. В случае их отказа от приобретения, комната реализуется любому лицу.

То есть, в таком случае, появляется возможность перевести в собственность сразу две комнаты в одной квартире. Для этого важно добиться перехода права пользования на освободившееся помещение, а затем начать процесс приватизации двух комнат сразу. Приватизация коммунальной квартиры целиком не запрещена законом.

Объекты приватизации

Приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей: нужна ли, с чего начать и какие документы потребуются

Закон № 1541-1 (статья 4) определяет категории жилых помещений, которые не могут выступать предметом приватизации.

Не разрешается передавать в собственность следующие объекты:

  • жилплощадь, переданную на время исполнения трудовых обязанностей;
  • помещения в домах, официально признанных аварийными (подробнее о том, какие дома считаются аварийными);
  • комнаты в общежитиях;
  • жилье, находящееся на территории закрытых военных поселений;
  • объекты, расположенные в природоохранных зонах.

В отдельных случаях допускается передача служебного жилья (например, сотрудникам с большим трудовым стажем).

Приватизировать помещение в ветхих домах возможно, если здание не получило официального статуса «аварийного».

Порядок приватизации комнаты

Приватизация комнаты в коммунальной квартире происходит по общим правилам приватизации и не отличаются от аналогичного процесса перевода в собственность целого жилища. При этом согласия от иных жильцов квартиры (соседей) не требуется.

  1. На первом этапе необходимо определиться со статусом жилого помещения, узнать в собственности какого конкретного органа оно находится.
  2. Затем необходимо собрать согласие всех лиц, проживающих в комнате по договору социального найма.
  3. После этого в соответствующий орган, являющийся собственником жилья, направляется заявление с приложением необходимых документов.
  4. В жилищном отделе администрации рассматривается заявление и выносится решение об отказе в приватизации или о заключения договора о приватизации.
  5. Далее необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, приложив как сам договор, так и иные документы.
  6. После рассмотрения заявления регистрирующим органом вносится отметка в реестр о переходе права собственности на комнату. Новый собственник получает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как и при большинстве процессов, связанных с оформлением собственности, для осуществления приватизации необходим определенный пакет документов:

  • документы, удостоверяющие личность заявителя (а также всех лиц, участвующих в процессе);
  • сведения о количестве лиц, проживающих в помещении;
  • заявление о намерении приватизировать жилое помещение;
  • договор социального найма;
  • техническая и иная документация;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о неучастии в приватизации ранее.

Для подачи заявления могут дополнительно потребоваться и иные документы, поэтому стоит предварительно уточнить перечень документов в соответствующем органе.

Сама приватизация является бесплатной, однако для оформления квартиры в собственность требуются затраты в определенном размере. В основном это связано со сбором необходимых документов. Так, например, за план и технический паспорт придется заплатить от 1500 рублей, за оформление договора о приватизации нужно будет оплатить пошлину в размере 1000 рублей на одного участника рассматриваемого процесса.

Стоит также отметить, что стоимость справок может варьироваться от региона к региону. К тому же некоторые суммы могут меняться со временем. Стоимость справки или услуги нотариуса можно будет узнать в соответствующем органе (у нотариуса).

Предлагаем ознакомиться  Как можно узнать умер человек или нет (законные способы)

Пошаговая инструкция

Перед тем как начинать процедуру оформления, следует определить категорию жилплощади.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире проводится в том же порядке, какой применяется при оформлении целого жилого помещения.

Последовательность действий включает следующие этапы:

  1. Получение согласия на приватизацию всех лиц, зарегистрированных в комнатах.
  2. Сбор нужных документов.
  3. Подача заявления в администрацию территориального образования.
  4. Получение решения муниципалитета.
  5. Подписание договора приватизации.
  6. Регистрация права в Росреестре.

Если квартира официально признана коммунальной, наниматель может оформить право собственности на комнату независимо от согласия (несогласия) соседей.

Перечень документов

Муниципальные органы власти выносят решение о передаче жилья на основании документации, представленной гражданином.

Когда оформить в собственность нельзя?

Вместе с правом собственности на комнату в коммунальной квартире собственник обладает правом на пользования общего имущества такого жилища. Это означает, что общее имущество собственников (коридор, кухня и т.д.) принадлежат им на праве общей долевой собственности (ст. 41 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)).

Стоит отметить, что комнату нельзя реализовать отдельно (продать, подарить, передать по наследству и пр.) от доли в общем имуществе и наоборот.

При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому вышеуказанная доля не изменяется, остается прежней, передается вместе с комнатой новому собственнику (или арендатору). Указанная доля также не изменяется в связи с увеличением (уменьшением) зарегистрированных лиц.

Изменение размера общего имущества может быть осуществлено лишь при согласии всех собственников комнат коммунальной квартиры. Такое изменение происходит путем переустройства и/или перепланировки.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает в том случае, если в собственность двух или более лиц поступило имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения, либо не подлежит разделе в силу закона. То есть речь идет о неделимой вещи. Этот случай наступает при переходе права на жилище, так как фактически разделить такое жилье на две получается крайне редко. Общая собственность на делимое имущество возникает в силу закона или договора.

Подобная ситуация может возникнуть при обращении всех пользователей комнат по договору социального найма в коммунальной квартире для приватизации всего жилища сразу.

В соответствии со ст. 42 ЖК РФ доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади, занимаемой им комнаты. Соответственно, чем больше квадратных метров, тем больше доля в общей собственности.

Не всякие комнаты подлежат приватизации. По закону приватизировать их нельзя если:

  1. Коммуналка расположена в аварийном доме.
  2. Квартира находится в закрытом военном городке.
  3. Коммунальная квартира относится к специальному социальному муниципальному жилфонду.

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли приватизировать комнату в общежитии, кооперативную или служебную квартиру, а также жилье военнослужащего.

Судебная практика по отказам в приватизации

Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.

М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.

После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.

Предлагаем ознакомиться  Требования к границам земельного участка

В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.

В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.

Пользование местами общего пользования в коммунальной квартире

После приватизации комнат коммуналка, по сути, превращается в своеобразный мини-многоквартирный дом. То есть в ней появляются помещения в единоличном владении граждан, а также места, находящиеся в общей собственности.

К ним относятся кухня, прихожая, санузел, подсобные помещения.Согласно статье 41 ЖК РФ площадь общего имущества распределяется в равных частях между всеми владельцами, пропорционально площади приватизированной комнаты.

Выдел конкретных квадратных метров каждому собственнику по закону не допустим.

Все жильцы имеют равные права пользования данными помещениями.

Жилищный кодекс РФ Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

  1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
  2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Читайте нашу статью о правах и обязанностях собственником и проживающих в приватизированной квартире.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей: нужна ли, с чего начать и какие документы потребуются

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат (являющиеся таковыми в результате проведения приватизации) в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности принадлежат такие жилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более комнат. То есть все жильцы имеют равные права на пользование таких жилых помещений после приватизации.

Никто не может препятствовать пользованию ими другим лицам, проживающим в квартире.

Вместе с правом пользования возникают и обязанности по содержанию указанных помещений. По сути, при приватизации всех комнат ситуация становится аналогичной то, которая возникает в случае с собственниками отдельных жилищ в многоквартирном доме в отношении общего имущества (подъезд, лестничные клетки).

В ситуации, при которой одна комната находится в собственности одного лица, а другая предоставлена иному лицу по договору социального найма, не меняет обязанности содержания общего имущества и пользования им.

Заключение

В целом приватизация комнаты мало чем отличается от аналогичного процесса перевода в собственность квартиры. Особенности заключаются лишь в пользовании общим имуществом и некоторыми иными особенностями.

Также стоит отметить, что необходимо задуматься о целесообразности приватизации лишь одной комнаты, так как поучаствовать в этом процессе возможно лишь один раз. Стоит попытаться заключить договор социального найма на целую квартиру и лишь затем переводить в собственность такое жилое помещение.

Вопрос

Пользование общим имуществом в приватизированной коммунальной квартире

Мною приватизирована комната в коммунальной квартире. Остальные помещения также находятся на праве собственности других жильцов. В каком объеме я имею право на общее имущество в таком жилище?

Ответ

Согласно

ст. 42

ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире пропорциональна площади занимаемой Вами комнаты.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector