Как определяются голоса на общем собрании жителей много квартирного дома

Шаг 5
Отправьте почтовые уведомления и уведомите город

Когда: за 15—20 дней, чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.

Всем собственникам квартир и комнат, которых застать не удалось, а также собственникам нежилых помещений отправляйте заказные письма на адреса в доме на имена собственников из реестра. Каждому собственнику нужно отправлять отдельное извещение. Обычным письмом извещать нельзя. При этом уведомление о вручении вам не понадобится — достаточно того, что письмо отправлено.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

«Уважаемый собственник, сообщаем вам, что такого-то числа такого-то месяца по инициативе Иванова Ивана Ивановича мы проведем очное обсуждение вопросов, поставленных на голосование. Дата начала собрания {amp}lt;…{amp}gt;, место и время {amp}lt;…{amp}gt;, дата окончания голосования {amp}lt;…{amp}gt;. В повестке дня вопросы {amp}lt;…{amp}gt;. Ознакомиться с повесткой можно на сайте {amp}lt;…{amp}gt;. Проголосовать можно таким-то образом до такого-то числа».

Письма должны быть отправлены не позднее, чем за 10 дней до собрания. Заранее рассчитайте с запасом сроки доставки на сайте Почты России.

Уведомить всех собственников о первом общем собрании — сложно, муторно и долго. Но если вы все сделаете правильно, дальше будет легче. При первом поквартирном обходе в моем доме мне удалось собрать контакты всего 30% собственников. На первое собрание пришло довольно много людей, с ними я тоже обменялся контактами.

На первом же собрании мы обсудили способ уведомления, и все выбрали то, что им удобно. Теперь я просто отправляю три письма, а всех остальных оповещаю по телефону или Вотсапу. Все это занимает три дня. О том, как выбрать на собрании способ уведомления, читайте ниже.

Уведомлять людей о собрании нужно всеми доступными способами. Повесьте плакаты в подъезде и объявления в лифтах, раскидайте в почтовые ящики листовки со ссылкой на ваш сайт или куар-кодом. Будет удобно, если человек, который перешел по ссылке, сможет легко оставить свои контактные данные. Но это ни в коем случае не должна быть обычная форма, например, из Гугла — подойдет только специальная для хранения персональных данных. Например, такая есть в системе «Собдома-рф».

Жильцам нашего дома я отправляю и смс, и сообщения в Вотсапе, а если не получил ответ — еще и звоню. А еще распечатываю и клею объявление на подъезд, а если его кто-то срывает — распечатываю и клею заново.

Информация о собрании должна звучать из каждого утюга. Сделать так, чтобы все узнали о собрании, — не пустая формальность: от этих людей зависит, получится ли у вас решить проблему. А еще это способ подстраховаться, чтобы никто не мог сказать, что вы никого не уведомляли.

Уведомляем город. Почти во всех домах есть муниципальное имущество — квартиры и нежилые помещения, которые принадлежат городу. По таким в Справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн в строке «Форма собственности» указано «государственное».

Эта квартира жилая и принадлежит городу
Эта квартира жилая и принадлежит городу

Уведомление для города нужно принести лично или отправить через интернет-приемную уведомление в тот же орган государственного имущества, куда вы отдавали повестку.

На всякий случай я советую извещать город всегда. Единственное исключение — кооперативные дома, в которых все имущество принадлежит дольщикам — частным лицам.

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Предлагаем ознакомиться  Сдельная заработная плата определяется

Шаг 6
Рассчитайте количество голосов для каждого собственника

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в голосовании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Количество голосов у каждого собственника разное и пропорционально доле собственности в доме. Рассчитываются голоса по сложным формулам.

Как определяются голоса на общем собрании жителей много квартирного дома

Правом голоса на собрании обладают собственники всех жилых помещений и тех нежилых помещений, которые находятся в собственности. Например, если в подвале есть магазин, который оформлен в собственность, его владелец имеет право голосовать.

Для расчета голосов вам понадобится имущественный паспорт дома, инструкцию по созданию которого я дал в предыдущей статье.

Считать я предлагаю в несколько этапов:

  1. Посчитать общую площадь помещений в доме.
  2. Рассчитать голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют квартирами или нежилыми помещениями.
  3. Рассчитать голоса долевых собственников.
  4. Рассчитать голоса собственников комнат в коммуналках.

Ниже я приведу все необходимые формулы. Чтобы было проще, объяснять подсчеты я буду на примере.

Возьмем условный дом, который состоит из трех квартир и двух нежилых помещений — чердака и полуподвала — и рассчитаем голоса собственников в нем.

Площадь квартиры № 1 — 100 м². Она находится в долевой собственности и принадлежит двум собственникам.

Площадь квартиры № 2 — 100 м². Она коммунальная. В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м².

Площадь квартиры № 3 — тоже 100 м². Она находится в совместной собственности четырех владельцев, членов одной семьи. Это означает, что собственники владеют квартирой без выделения долей, а значит, не могут единолично распорядиться ею, например продать или сдать, без письменного согласия остальных собственников.

Площадь чердака — 100 м². Он не оформлен в ничью собственность.

Площадь полуподвала — 200 м². Весь полуподвал занимает магазин, у которого один собственник.

Считаем общую площадь помещений, собственники которых могут голосовать. Для этого складываем только площадь жилых помещений и нежилых, которые оформлены в собственность. В нашем примере к таким помещениям не относится чердак — поэтому его мы исключаем из расчетов. Будьте внимательны: площадь комнат в коммуналках мы не прибавляем, чтобы не «вырастить» дом на бумаге.

Как определяются голоса на общем собрании жителей много квартирного дома

Площадь квартиры № 1  площадь квартиры № 2  площадь квартиры № 3  площадь полуподвала = 100  100  100  200 = 500 м².

Цифра, которая у вас получится, — это 100%, или большой знаменатель. Его мы будем использовать во всех дальнейших расчетах.

{Площадь объекта} / {Общую площадь} × 100%

200 / 500 × 100% = 40% — для магазина

100 / 500 × 100% = 20% — для квартиры № 3

У совместных собственников один бюллетень решения на всех, но количество подписей в нем должно соответствовать количеству собственников, либо надо приложить доверенность. Юридическим лицам для голосования обязательно нужны доверенность или приказ о назначении — они обязательны при голосовании.

Таким же образом считают количество голосов у города. Город всегда — один собственник. Площадь всех городских помещений суммируется.

Считаем голоса долевых собственников. В нашем примере это квартира № 1 площадью 100 м², которая принадлежит двум собственникам — Ивану и Сергею. Доли этих собственников указаны в их свидетельстве о праве собственности, всегда в формате ⅓, ¾ и так далее. Например, собственник Иван владеет ¾ квартиры, а собственник Сергей — ¼ квартиры.

{Площадь квартиры} / {Количество долей в квартире} × {Долю собственника} / {Общую площадь} × 100%

Считаем голоса Ивана: 100 / 4 × 3 / 500 × 100 = 15%

Считаем голоса Сергея: 100 / 4 × 1 / 500 × 100 = 5%

Чтобы посмотреть информацию о совете на сайте «Реформа ЖКХ», вбейте в поиск ваш дом, перейдите на вкладку «Управление» → «Общие собрания». Нажимайте «Подробнее» для каждого собрания, начиная с недавних, и скачивайте протоколы. Один из них, возможно, будет о выборе совета дома и председателе совета. Заодно вы узнаете, проводились ли уже в вашем доме собрания, и, возможно, найдете чьи-то контакты — с этими людьми обязательно нужно связаться

Считаем голоса собственников комнат в коммуналках. В нашем условном доме это комнаты в коммунальной квартире № 2. Собственники комнат в коммуналках имеют право не только на свою комнату, но и на общее имущество коммунального пользования в пределах квартиры. Это та же долевая собственность, но доли могут быть не указаны в правоустанавливающих документах — подсчитать их придется самостоятельно.

Предлагаем ознакомиться  Что такое прожиточный минимум. Как он рассчитывается

({Площадь комнаты} / {Площадь всех комнат в квартире, которые оформлены в собственность} × {Площадь остальных помещений в квартире}  {Площадь комнаты}) / {Общую площадь дома} × 100%

Площадь квартиры в нашем примере — 100 м². В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м². Получается, площадь всех оформленных в собственность комнат = 60 м², а площадь остальных помещений = 40 м².

Считаем голоса собственника самой большой комнаты: (30 / 60 × 40  30) / 500 × 100 = 10%.

Считаем голоса собственника средней комнаты: (20 / 60 × 40  20) / 500 × 100 = 6,7%.

Считаем голоса собственника самой маленькой комнаты: (10 / 60 × 40  10) / 500 × 100 = 3,3%.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Мы подсчитали голоса всех собственников дома. К сожалению, в реальности все гораздо сложнее. Круглых чисел не будет. Поэтому не переживайте, если итоговые проценты не сойдутся ровно в 100% — погрешность в 1—2% никак не регламентирована и не критична.

Бывают ситуации еще сложнее. Самая популярная проблема — коммунальная квартира, в которой на кадастровом учете стоит только одна комната. Для таких приходится действовать вслепую: предположить на основе других квартир в доме, сколько в этой квартире может быть комнат и какой они могут быть площади.

Всё, что насчитали, вносите в реестр собственников.

На сайте «Дома Москвы» сразу видно, когда избрали совет и кто его председатель. Чтобы скачать протоколы собраний, перейдите по ссылке «Сведения о проведенных общих собраниях собственников помещений» в левом столбце

Подсчитать все это самостоятельно очень сложно. Как автоматизировать этот процесс, пока никто не придумал. Когда с такой задачей приходят к нам в «Собдома-рф», мы тоже считаем вручную.

В идеале подсчитывать количество голосов у каждого собственника в доме обязана управляющая компания. В том реестре, который вы перед собранием получите в своей УК, эти подсчеты должны быть. К сожалению, этот реестр почти никогда не соответствует действительности — поэтому готовьтесь к тому, что придется пересчитывать все вручную.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Шаг 3
Составьте повестку дня и разместите информацию в интернете

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Когда: за 3 недели до собрания.

Повестка дня общего собрания собственников — это список всех без исключения вопросов, которые вы планируете обсудить и решить на собрании. Ее нужно разместить в интернете и передать в орган государственного имущества — в каждом городе это разное учреждение.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Как составить повестку. В повестке должны быть прописаны адрес дома, инициатор собрания и форма собрания. Если планируете использовать «Сквер», указывайте «очно-заочное» — это означает, что люди смогут голосовать и на бюллетенях, и через информационную систему. Также обязательно нужно указать дату, время и место собрания.

Пункт «другое» вносить в повестку запрещено, протокол собрания с такой повесткой у вас не примут.

Лучше всего использовать формулировки из законов и постановлений, можно оптимизированные под ваш дом.

Я рекомендую включить в повестку первого собрания следующие пункты:

  1. Определение председателя и секретаря собрания.
  2. Определение состава счетной комиссии.
  3. Определение способа уведомления о предстоящих собраниях.
  4. Определение способа уведомления о решениях, принятых на собрании.
  5. Использование информационной системы для проведения собраний и голосования.
  6. Определение администратора общего собрания при голосовании через информационную систему.
  7. Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний.
  8. Срок и порядок проведения ежегодных общих собраний собственников.

Подробнее об этих вопросах я расскажу ниже.

Лучше, если вопросов будет не слишком много — иначе собрание растянется на вечность, собственники устанут и запутаются, и получится только хуже. По сложным вопросам, например о смене УК, при составлении повестки по возможности консультируйтесь с опытными специалистами. Может случиться так, что вашу повестку попробуют оспорить в суде. Если промахнетесь с формулировками — ничего не добьетесь.

Предлагаем ознакомиться  Требования к целевому назначению земельного участка определяются

Что делать с готовой повесткой. Во-первых, ее нужно передать в орган управления государственным или муниципальным имуществом. В Москве это ГКУ ИС вашего района — представитель департамента имущества города Москвы. В других городах подобные организации могут называться по-другому. Найти их можно таким же способом, как и орган местного самоуправления: вбить в Гугл название вашего города слова «муниципальное имущество».

Например, в Астрахани нужная организация называется «Управление муниципального имущества». Сайты по закону есть у всех таких органов в России. Иногда эти сайты заброшены и не обновляются, но контакты там есть — а вам только они и нужны
Например, в Астрахани нужная организация называется «Управление муниципального имущества». Сайты по закону есть у всех таких органов в России. Иногда эти сайты заброшены и не обновляются, но контакты там есть — а вам только они и нужны

Кроме того, везде, кроме Москвы, повестку можно сдать в ОМС.

Уведомление с повесткой собрания в орган государственного имущества можно принести лично и сдать под подпись в канцелярии, а можно отправить заказным письмом по обычной почте. По электронной — нельзя.

Чиновники могут предложить вам скорректировать повестку, например, поменять формулировки. Обычно предлагаемые изменения — не в пользу собственников. Вы имеете право отказаться от этих изменений, но будьте готовы к возможному суду.

В управляющую компанию отдавать повестку не обязательно.

Сайт можно использовать не только как площадку для повестки. Он может пригодиться и в дальнейшем: чтобы информировать соседей о подготовке к следующим собраниям, о результатах собраний, о сборе денег или проблемах, к которым хотите привлечь внимание.

Если не хотите самостоятельно создавать сайт, можно сделать страницу дома через «Собдома-рф» — ссылку на нее получат только жители вашего дома. В системе предусмотрен функционал для решения самых разных задач по самоуправлению, например сбор контактов жильцов дома.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

https://www.youtube.com/watch?v=https:Yx8j2I2kaH0

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector