Как определяется договор мены

Бартерная биржа

Ба́ртерная би́ржа — площадка для организованного поиска контрагентов для совершения бартерных сделок. Обычно реализуется в форме специализированного сайта, система которого обеспечивает автоматический поиск вариантов обмена товарами и услугами с учётом высказанных пожеланий.

Подобные площадки могут не являться юридически зарегистрированными биржами, так как бартерные сделки не являются типичными биржевыми операциями, а предлагаемое к обмену (наиболее популярны оргтехника и строительные материалы) не является типичными биржевыми товарами.

Основная функция в работе бартерной биржи — посредничество при поиске контрагентов, в том числе для многосторонних сделок. Это даёт возможность обменять товары без использования денег, что особенно актуально в условиях экономического кризиса, нехватки оборотных средств и недоступности кредитования.

Недостатки

Недостатки можно разделить на две группы.

  • Связанные непосредственно с бартерной биржей:
  1. По сравнению с обычной биржей имеется юридическая незащищённость участников.
  2. Сами биржи являются коммерческими предприятиями, услуги которых не являются бесплатными.
  • Остаются все проблемы, связанные с любой бартерной сделкой:
  1. Могут возникать проблемы с налогообложением. Например, при выплате зарплаты в натуральной форме остро встает вопрос о зарплатных налогах и сборах (единый социальный налог в России). На Украине бартерные сделки не позволяют использовать льготную или упрощённую систему налогообложения. Например, нельзя применить льготную ставку НДС, даже если оба товара бартерной сделки являются льготными. Есть сложности с проведением международных бартерных сделок из-за дополнительных ограничений по срокам их проведения. Это приводит к росту реального налогообложения и к росту налоговой задолженности, в том числе из-за штрафов за несвоевременную уплату налогов.
  2. Трудность равной и справедливой оценки товаров и услуг в условиях отсутствия нормального денежного рынка этих товаров.

Основные положения

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Как определяется договор мены

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Правила составления и образец

договора аренды нежилого помещения

смотрите здесь.

Нюансы заключения сделок по поставке товаров можно изучить в данной

статье

.

Особенности договоров на перевозку грузов изложены в следующем

материале

.

Основное отличие упирается в право собственности на объект. При обмене происходит лишь смена объекта недвижимости, а при мене изменяется собственник объекта.

К отличиям этих двух процедур относят:

  1. Сделка мены возможна лишь по объектам, находящимся в собственности. В отношении недвижимости изменения правообладателя вносятся в Росреестр. При обмене речь идет о муниципальном жилье, которым граждане пользуются в рамках договора социального найма. При обмене такого жилья данные не подлежат регистрации в Росреестре.
  2. Правовое регулирование процессов осуществляется разными нормативными документами: мена — Гражданским кодексом РФ, обмен — Жилищным кодексом РФ.

Определение

Договор мены представляет собой соглашение, по которому одна сторона передает в собственность другой стороне одно имущество, обменивая его на другое.

Суть соглашения

Договор обмена недвижимости выступает видом гражданско-правовой сделки, которая регулируется общими положениями главы 30 ГК РФ о процедуре купли-продажи. Участники договора мены будут обмениваться имуществом, имея статус продавцов и покупателей одновременно.

Предлагаем ознакомиться  Штраф за езду без страховки ОСАГО в 2020 и 2020 году

Характеризуется рассматриваемый договор следующими признаками:

  • консенсуальность, то есть заключенным договор считается с момента согласования его существенных условий;
  • взаимность — определение для каждого участника сделки конкретного объема прав и обязанностей;
  • возмездность, предполагающая встречное удовлетворение требований сторон договора.

Существующее разграничение договоров мены и купли продажи определяться только сутью отношений, поскольку при первом варианте каждая сторона обязана и передать, и принять какой-либо объект сделки.

Законодательство

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим рассматриваемые правоотношения, выступает ГК РФ. Глава 31 «Мена» закрепляет общие и специальные нормы для определения условий и порядка заключения сделки. Также применяются положения Главы 30 ГК РФ.

С учетом характера сделки и вида обмена могут применяться дополнительные акты правового регулирования:

  • Федеральный закон № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» (при реализации бартерного обмена);
  • Федеральный закон № 122-ФЗ «ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «;
  • Указ Президента РФ № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок».

Как определяется договор мены

Практика показывает, что обмениваться недвижимостью чаще всего решают родственники, которые оформляют сделку и пытаются избежать налогов. При одинаковых по стоимости объектах мена будет выгодна даже тем, кто в родстве не состоит, поскольку обязанность по уплате обязательных платежей будет упразднена.

Однако встречается и неравноценный обмен. Такой вариант не запрещается, но требует установления разницы между размерами стоимости участвующего в соглашении имущества. Это необходимо для исчисления суммы налога. Обязанность по его уплате будет возложена на сторону, предоставившую объект стоимостью ниже, чем у оппонента.

Элементы соглашения

Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.

Ограничения для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.

В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Как определяется договор мены

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

  1. предмет договора;
  2. наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Юридическая практика устанавливает несколько классификаций соглашения мены, основывающихся на ряде признаков.

Градация договоров по обмениваемому товару:

  • транспортные;
  • мена иных видов движимого имущества;
  • по обмену жилых и нежилых помещений;
  • земельные.

Классификация по кругу субъектов:

  • между физическими лицами;
  • между организациями;
  • между гражданами и юридическими лицами.

Отдельно выделяется градация соглашений по обмену недвижимым имуществом:

  • равноценный обмен имуществом, не предполагающий доплаты и иной материальной компенсации сделки;
  • неравноценный обмен, где по соглашению определяется сторона, получающая материальную выгоду от такой договоренности.

Характеристика и правовое регулирование

Рассматриваемая договоренность предполагает наступление конкретных правовых последствий, предполагающих не только получение прав собственности на объекты, но и возникновение обязанностей по уплате налогов.

Выдачу свидетельств о праве собственности осуществляет отделение Росреестра на основании предоставляемых документов и заявления со стороны участников сделки. Также потребуется оплатить государственную пошлину, которая составляет 2 000 рублей, а в случае оформления доли имущества — 200 рублей.

По общему правилу считается, что как только стороны подписали и заверили договор, они признаются собственниками. Однако на оформление свидетельства уполномоченному органу предоставляется 5 рабочих дней. Кроме того, соглашения мены должно включать в себя срок его действия и момент возникновения прав участников отношений. Это позволит избежать задержек с оформлением прав.

Налогообложение

Сделка по обмену имуществом не предполагает уплаты налогов, если ее предметом выступают равнозначные объекты. Согласно положениям НК РФ сбор взыскивается только с имущественной выгоды, что при рассматриваемых отношениях не предусмотрено.

Если предмет соглашения носит неравнозначный характер, то с суммы доплаты, производимой лицом, которое получило более дорогое по стоимости имущество, будет взыскан НДФЛ. Разница рассматривается как имущественная выгода, с которой отсчитывается 13 % для уплаты в бюджет.

Предлагаем ознакомиться  Какой КБМ у начинающего водителя в 2020 году

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

  • взаимный (в договоре участвуют две стороны);
  • возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
  • консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ).

Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Содержание договора мены, если совершается сделка с недвижимостью

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

Договор мены недвижимого имущества

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен. Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.

Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=K784udzRJOk

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

  1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
  2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
  3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Законом не запрещается осуществлять обмен движимого имущества на недвижимое. Однако в такой ситуации следует провести оценку объектов, установить их стоимость, выявить недостатки и предупредить о них оппонента. В случае если одна из сторон получит имущественную выгоду, также возникнет обязанность по уплате налогов.

Рассматриваемый вид гражданско-правового соглашения предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых позволит определить выгодность и продуктивность такой сделки в конкретной ситуации.

Плюсы:

  • после отчуждения имущества нет необходимости искать новое жилье, поскольку обе стороны сразу получают недвижимость;
  • наличие права на налоговый вычет у каждой стороны сделки;
  • при прекращении отношений без завершения сделки стороны не теряют своего имущества.

Минусы:

  • разрешается обмен недвижимостью только одного вида (нельзя обменять муниципальное жилье на приватизированное);
  • ограниченный перечень предложений по обмену жильем в отличие от купли-продажи;
  • сделка не освободит участников от уплаты налогов.

Сторонами сделки могут выступать любые лица, обладающие правом на имущество, включая юридические. Обменять квартиру можно только в том случае, если она уже занесена в Государственный реестр недвижимости. Соглашение заключается только в письменной форме и должно содержать:

  • реквизиты субъектов или сторон сделки;
  • сведения о квартире или любых других товарах, которые становятся объектом сделки;
  • условия договора, которые в тоже время определяют права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.

Что такое мена и какие у неё особенности

Если квартира меняется на имущество, отличное от жилой недвижимости, то в договоре объект описывается так, как это принято для имущества соответствующего вида.

К договору мены применяются все правила операций с жилой недвижимостью. В принципе его можно считать договором купли-продажи, при которой обе стороны становятся и покупателями и продавцами. Отсутствие в нём упоминания стоимости даёт основание для того, чтобы считать квартиры равноценными. Сроки вступления сторонами в свои права могут отличаться. В таком случае применяется правило ст. 328 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться  Увольнение многодетного отца - защита многодетного отца

Как определяется фактическая стоимость

Установление стоимости объектов собственности, которые выступают предметом соглашения мены, происходит несколькими способами с учетом характера такого имущества.

Предусмотрены следующие способы:

  1. В случае обмена товарами или сырьем участники сделки должны опираться на Приказ Министерства финансов РФ №44н от 09.06.2001 года, где подробно отражается учет таких материалов.
  2. При обмене движимым имуществом или иными вещами, которые не имеют точной цены, следует учитывать рыночную стоимость объекта. При ее отсутствии определяется сумма за аналогичный товар.
  3. Мена недвижимости основывается на кадастровой стоимости, показатели которой сравниваются при осуществлении сделки.

Независимо от того, происходит обмен объектов одного вида (квартира на частный дом) или разных типов (авто и нежилое помещение), оценка стоимости осуществляется в общем порядке с учетом характера имущества. Далее выявленные показатели сравниваются между собой, и решается вопрос доплаты.

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.

Процедура составления

Оформление рассматриваемой сделки предполагает прохождение обязательной процедуры, включающей сбор документов для внесения сведений в договор, составление текста документа, обращение к нотариусу и прохождение регистрации при необходимости.

Что такое мена и какие у неё особенности

Чтобы составить соглашение, подготовка дополнительных бумаг не требуется. Если же осуществляется регистрация сделки, то для этого нужно собрать приложение к договору.

Необходимая документация включает:

  • текст соглашения, подписанный сторонами;
  • документы, подтверждающие право на обмениваемое имущество;
  • паспорта участников сделки;
  • техническая документация недвижимости;
  • квитанция о факте оплаты государственной пошлины;
  • заявление от каждого собственника;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом;
  • справка от ИФНС об отсутствии задолженностей по налогам;
  • согласие органов опеки и попечительства, если обменяться предстоит имуществом, где проживают дети.

Процедура регистрации недвижимости, в том числе при обмене, регулируется положениями ФЗ № 122-ФЗ. Реализуется такой порядок Федеральной регистрационной службой, которой направляется представленный выше перечень документов. Датой оформления имущества будет считаться день внесения соответствующих сведений в реестр.

Когда обмен предполагает оборот недвижимости, то участникам договоренности требуется обратиться к нотариусу, который будет оформлять сделку вплоть до государственной регистрации права собственности. Прежде чем оформлять документы, следует получить консультацию юриста: он определит, какие документы потребуется для регистрации, установит примерные сроки завершения и стоимость услуги.

Проверка сведений непосредственно в регистрирующем органе должна занимать не больше 5 рабочих дней, после чего заявителям направляется соответствующее решение. Как только сведения внесены в реестр, лица признаются полноправными собственниками имущества.

Расторжение

Вопрос прекращения соглашения об обмене имуществом регулируется главой 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

Основания

Возможность расторгнуть рассматриваемую сделку установлена ст. 450 ГК РФ.

К общим основаниям прекращения гражданско-правовых отношений относят:

  • договоренность сторон о расторжении соглашения;
  • существенные нарушения условий договора одним из участников сделки;
  • неисполнение обязательств по соглашению (отказ передать имущество, осуществить доплату и так далее);
  • существенные изменения обстоятельств, не позволяющие в дальнейшем реализовать договоренность;
  • установление факта принудительного подписания соглашения одной из сторон;
  • наличие ошибок в договоре, которые существенно изменяют суть правоотношений;
  • иные основания, предусмотренные сторонами непосредственно в соглашении.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector