Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование
(ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами
главы 36 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду
(ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Объект
аренды в строящемся здании

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора — это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть
(п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Согласно
пункту 1 статьи 607 ГК РФ
любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт
(п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ
«О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов
(п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным
(п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа
от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО
от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Существенными являются
условия о предмете договора, которые названы в законе или
иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида, а также все те условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
(п.1
ст.432 ГК РФ).Необходимо подчеркнуть,
что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,
передаваемому в аренду.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Под предметом договора, а
вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,
понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению во временное
владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта
аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой
арендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:
предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.
Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды
имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.Причина подмены понятий
«предмет» и «объект» договора кроется в исторически сложившейся
практике включать в раздел договора «Предмет договора» или «Общие
положения» информацию о предмете и об объекте.

В результате
складывается впечатление, что предметом договора аренды выступает
именно имущество, которое детально описывается в разделе «Предмет
договора». Данные об объекте аренды являются составляющей частью
предмета аренды.В
случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой
договор признается незаключенным.

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Пример описания
предмета арендыАрендодатель обязуется
предоставить арендатору за плату во временное владение и
пользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачивать
арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора
и вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,
согласованных сторонами.

1) наименование
имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,
помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, по
которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,
номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использование
объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и
т.п.;

4) реквизиты документа,
на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду
объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего
документа, например свидетельства о собственности и договора
купли-продажи объекта;

5) общая площадь,
сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных
метрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но не
требуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь на
поэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением на
плане передаваемых помещений.Обращаем внимание:
неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта в
договоре аренды может повлечь признание договора незаключенным
(п.3
ст.

607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,
если такая регистрация необходима (п.1
ст.20 Закона N 122-ФЗ).Встречаются случаи, когда
точным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,
например при передаче в аренду части здания или помещения, не
выделенного на поэтажном плане.

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

В
таком случае описание объекта аренды должно содержаться в двух
документах: в договоре и поэтажном плане. В самом договоре аренды
будет указано «часть помещения» с указанием данных такого помещения
и его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копии
поэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,
которая передается в аренду.

Изложенный порядок
описания объекта аренды полностью соответствует требованиям
Гражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3
ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи в
аренду части помещения, здания с обозначением ее соответствующей
части на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемой
площади.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Судебная
практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от
08.06.2007 по делу N А56-14675/2006Суд указал, что в
договоре, дополнительном соглашении, акте приема-передачи и в
других представленных сторонами документах указаны противоречивые
сведения об объекте субаренды, которые не позволяют
индивидуализировать подлежащее передаче в аренду имущество, а
следовательно, данный договор не считается заключенным.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 31.05.2007 N Ф04-3320/2007(34618-А46-12)Договор в совокупности с
актом приема-передачи и схемой помещений позволяют определить
объект аренды в соответствии с п.3
ст.607 ГК РФ.Постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 16.01.2007 N
А74-2108/06-Ф02-7220/06-С2Судебные акты о взыскании
неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы по
договору аренды отменены, поскольку в договоре аренды не указано
место расположения объекта аренды, не подписан акт приема-передачи
объекта аренды.

Постановление ФАС
Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N
Ф04-6380/2006(26943-А46-38) по делу N 8-398/05Суд признал договор
незаключенным. По договору в аренду одним из сособственников
объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия
второго собственника и без определения порядка пользования объектом
между сособственниками) передана 1/2 нежилого помещения.

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Договор не
содержит данных, позволяющих установить, какая часть объекта
передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. Суд учел, что
арендодатель, несмотря на подписание договора аренды и акта
приема-передачи к нему, не представил доказательства фактического
пользования арендатором объектом в период срока, указанного в
договоре.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от
02.03.2006 по делу N А42-1865/2005Суд признал незаключенным
договор аренды нежилых помещений, поскольку в договоре отсутствуют
сведения, позволяющие определить местонахождение арендуемых
торговых площадей, т.е. не достигнуто соглашение по существенному
для договоров аренды условию о его предмете.

В договоре указано:
«Во временное владение передается часть торгового зала магазинов
«Аверс» и «Хибинская ярмарка» для розничной торговли
непродовольственными товарами; арендуемая площадь — по 6 кв.м». По
акту приема-передачи торговые площади арендатору не
передавались.Постановление ФАС Московского округа от
17.05.

2005 по делу N КГ-А40/3783-05.Суд подтвердил, что если
в аренду сдается часть здания, то к договору аренды недвижимого
имущества, представляемому на государственную регистрацию прав,
прилагается поэтажный план здания, на котором обозначаются
сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой
площади.

Предлагаем ознакомиться  Чем облагаются договора подряда

Постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 27.12.2000 N
А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2Суд признал незаключенным
договор аренды части помещений, основываясь на нормах ст.607
ГК РФ, в связи с тем, что договор не позволяет определенно
установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не
содержит в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с
указанием арендных площадей и их границ.

В
последнее время в судебно-арбитражной практике появились решения,
признающие договоры аренды заключенными при отсутствии в договоре
указаний на конкретное помещение (при наличии адреса места
расположения здания).Такие решения принимаются
в ситуациях, когда договор аренды действовал продолжительное время
(не менее года), стороны, исполняли свои обязанности, не
предъявляли никаких претензий по поводу неопределенности объекта
аренды.

При возникновении претензии со стороны арендодателя, как
правило, связанной с оплатой арендных платежей, арендатор вдруг
вспоминал о несогласованности объекта аренды.В
указанных случаях суд принимает сторону арендодателя, признает
объект аренды согласованным, поскольку арендатор пользовался им на
протяжении долгого времени, исполнял обязанность по оплате и не
предъявлял арендодателю никаких претензий по вопросу уточнения или
определения объекта договора аренды.

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие
(п. 2 ст. 609,
ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года
(п. 2 ст. 651 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633,
643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ
от 16.02.2001 № 59
разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Объект
аренды в строящемся здании

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Рекомендации

Судебная
практика

Судебная
практика

Постановление ФАС
Западно-Сибирского округа от 02.04.2007 N
Ф04-1484/2007(32300-А27-38) по делу N А27-10044/2006-1В
связи с отсутствием доказательств того, что между сторонами в
период действия договора аренды возникали неопределенность по
поводу состава арендуемого имущества либо разногласия по составу и
количеству арендованных площадей, существенные условия данного
договора считаются согласованными.

Рекомендация

1) факт причинения
убытков;

2) виновное поведение
стороны (неисполнение обязательства);

3) причинную связь между
причиненными убытками и виновным поведением лица, с которого
взыскиваются убытки, а также размер причиненных убытков.В
нашем примере вины арендодателя нет. Расхождение в размерах площади
вызвано ошибкой органа технической инвентаризации. Поэтому суды
правомерно отказывают арендаторам в удовлетворении их требований о
возмещении убытков.

Судебная
практика

Постановление 17
Арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 N 17АП-4111/2007-ГК
по делу N А50-1127/2007-Г14Полученная арендодателем
арендная плата за несуществующие площади квалифицируется как
неосновательное обогащение. Встречаются случаи, когда
регистрирующий орган отказывает в регистрации изменений в договор
аренды, мотивируя появлением нового объекта аренды. Такие случае
встречаются при изменении технических характеристик объекта
аренды.

Судебная
практика

Постановления ФАС
Московского округа от 25.05.2000 по делу N КГ-А40/2021-00, от 21.03.2005 по делу N КГ-А41/1689-05 и
от 20.02.2006 по делу N
КГ-А40/442-06Судами приняты решения,
подтверждающие, что помещения, расположенные в строящихся зданиях,
на которые оформлены права как на объекты незавершенного
строительства, являются полноценными объектами предварительного
договора аренды помещений.

Договоры, которые стороны
именуют арендными, в соответствии с которыми будущий арендатор
наделяется обязанностями по совершению ряда действий по
строительству или ограничивается инвестиционными обязательствами,
по сути своей являются инвестиционными соглашениями, договорами
строительного подряда или содержат отдельные элементы нескольких
видов договоров.

Даже когда интерес
арендатора продиктован намерением арендовать строящийся объект в
будущем, стороны порой забывают, что такие правоотношения следует
оформлять предварительным договором аренды, который имеет свои
недостатки и особенности (подробно об этом см. в разделе
«Предварительный договор аренды»).

Судебная
практика

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Постановление ФАС Московского округа от
05.05.2004 по делу N КГ-А40/3121-04Несогласование объекта в
договоре аренды указывает на его незаключенность.

Рекомендации

Помимо общих сведений об
объекте недвижимости в условии об объекте аренды целесообразно
отделить площадь торговых помещений от подсобных,
административно-бытовых помещений, а также от помещений для приема,
хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не
производится обслуживание покупателей.

На поэтажном плане,
прилагаемом к договору аренды в качестве неотъемлемой части,
следует указать все переданные в аренду помещения, где в цвете
выделить торговую площадь.Главным и основным
документом, определяющим право применения ЕНВД, является договор
аренды.Первичность договора
аренды в вопросе применения ЕНВД подтверждается арбитражными
судами.

Судебная
практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от
18.08.2005 N А52-7436/2004/2Суд при наличии договора
аренды не принял во внимание обмеры помещений, проведенные
налогоплательщиком.Постановления ФАС
Северо-Кавказского округа от 17.08.2005 N Ф08-3691/2005-1482А, от
01.06.2006 по делу N А13-5764/ 2005-27, Северо-Западного округа от 17.08.

2005 по делу
N А26-346/2005-29При наличии договора
аренды доказательствами арендуемой площади не могут являться
показания работников налогоплательщика, письма и справки
арендодателя, свидетельства участника розничной торговли.В
ряде случаев арбитражные суды при наличии договора аренды
рассматривают возможность исчисления ЕНВД, исходя из «фактических»
метров, которые могут быть установлены в ходе осмотра, проведенного
в рамках выездной налоговой проверки.

Судебная
практика

Постановление ФАС Поволжского округа от
28.04.2005 по делу N А55-14810/2004-43Суд оставил без
удовлетворения требование налогового органа на том основании, что,
протокол осмотра составлен налоговым органом 05.08.2004,
проверяемым же периодом являлись I и II кварталы 2004 года.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
18.05.

1. Здание, в котором
расположено помещение, является объектом культурного наследия,
зарегистрировано за N … от 01.07.2007 и обременено охранным
обязательством.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

2. Здание, в котором
расположено помещение, передано в залог по договору N … от
01.01.2007, заключенному с банком … . Право залога
зарегистрировано внесено в ЕГРП за N … от 01.03.2007.Обременения недвижимости
подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет
возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих
лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с
пунктом 1 статьи 610 ГК РФ
срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору
(п. 2 ст. 425,
п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 15.06.2011 № Ф02-2137/11
по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно
пункту 2 статьи 621 ГК РФ
если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании
пункта 2 статьи 610 ГК РФ
любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката
(ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков
(п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов
(ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока.

Предлагаем ознакомиться  Какова обязательная доля в наследстве

Как установить арендную плату?

Согласно
пункту 1 статьи 614 ГК РФ
в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

На основании
пункта 2 статьи 614 ГК РФ
арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору.

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора
(п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Видимые недостатки

Скрытые недостатки не
могут быть выявлены в процессе обычного осмотра. Причем
арендодатель может и не знать о них, а может их просто
скрывать.К
скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если
помещение должно отапливаться, а принятие помещения в летнее время
не давало возможности проверить исправность системы отопления),
отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда
визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов, например
навесные потолки скрывают трещины в основном потолочном
пространстве) и т.п.

Рекомендации

Во избежание споров по
определению характера имеющихся скрытых недостатков в объекте,
которые могли возникнуть до заключения договора аренды и до
передачи объекта аренды, включите в текст договора условие о
порядке проведения обследования скрытых недостатков,
предусмотренных ст.612
ГК РФ.ПримерПриведем условия договора
аренды о выявлении скрытых недостатков.

1. В случае появления у
арендатора подозрений о наличии в объекте скрытых недостатков,
возникших до заключения договора аренды и до передачи объекта
(именуемых далее — скрытые недостатки), арендатор направляет в
адрес арендодателя письменное уведомление о создании комиссии и
проведении обследования объекта аренды.

2. Комиссия формируется
из представителей арендатора. Обследование осуществляется при
участии представителя арендодателя и эксплуатационной организации,
обслуживающей объект.

3. Обследование
назначается арендатором, но не может быть проведено ранее 3 (трех)
дней с момента получения арендодателем уведомления.

4. Уведомление должно
содержать дату составления, указание на имеющиеся подозрения о
наличии скрытых недостатков, указание на косвенные или явные
подтверждения имеющихся подозрений, дату и время проведения
обследования объекта.

5. Уведомление должно
быть направлено через почтовое отделение связи или с курьером путем
передачи уведомления в секретариат арендодателя. Арендодатель
ставит отметку о получении на копии уведомления с указанием лица,
принявшего уведомление, его должности, даты и времени получения,
подписи принявшего лица и с приложением печати арендодателя.

6. В день проведения
обследования объекта члены комиссии должны явиться в место
расположения объекта в указанное в уведомлении время.
Уполномоченный представитель арендодателя передает арендатору
оформленную в соответствии с действующим законодательством
доверенность на право участия в обследовании объекта и подписания
результатов обследования.

7. В обследовании должны
принимать участие представители эксплуатационной организации «…»
(адрес, телефон, договор на обслуживание арендодателя N …).
Арендатор направляет уведомление представителям эксплуатационной
организации о дате и времени обследования объекта.

8. Арендатор вправе
привлечь дополнительно независимых экспертов, имеющих специальные
познания в соответствующей области, для проведения обследования и
экспертизы скрытых недостатков. Указанные лица могут входить в
состав комиссии.

9. Результат обследования
оформляется актом обследования. В случае выявления скрытых
недостатков составляется дефектная ведомость, которая подписывается
членами комиссии и другими участвовавшими в обследовании лицами. В
случае отсутствия недостатков составляется акт.

10. Сторона вправе
назначить экспертизу скрытых недостатков, обратившись в
государственное экспертное учреждение при Министерстве юстиции РФ.
Экспертизу оплачивает сторона, инициирующая экспертизу. Если в
результате проведения экспертизы скрытые недостатки будут
подтверждены, все расходы, связанные с проведением экспертизы,
возлагаются на арендодателя, который обязан возместить их
арендатору не позднее 7 (семи) дней после получения арендодателем
результатов экспертизы.

11. В случае выявления в
процессе обследования и (или) экспертизы скрытых недостатков,
возникших до заключения договора аренды и до передачи имущества в
аренду, арендатор действует в соответствии с нормами ст.612
ГК РФ.Вместе с тем арендодатель
не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были
им оговорены при заключении договора аренды или были заранее
известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во
время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора, при передаче имущества. Указанное правило касается
недостатков известных, озвученных арендатору или видимых.

Предлагаем ознакомиться  Выезд за границу с судимостью: можно ли выезжать из России с условным сроком и непогашенной судимостью

Видимые недостатки могут
быть выявлены путем осмотра и проверки работоспособности без
привлечения специалистов, обладающих специальными знаниями.
Например, видимые трещины стен, отсутствие плитки на полу,
сломанный замок двери, разбитое окно, неработающий аппарат телефона
или кондиционер.Процесс передачи
арендованного помещения заключается в проверке арендатором
соответствия договору качества передаваемого объекта.

В процессе
осмотра арендатор должен проверить исправность работающего
оборудования.После осмотра помещения и
подписания акта приема-передачи помещения, в котором отсутствуют
замечания о выявленных видимых недостатках при их отсутствии в
тексте договора, арендатор не вправе заявлять требования о замене
или ремонте таких неисправностей.

Считается, что арендатор принял
качественное помещение.Указанные недостатки
таковыми не признаются в рамках заключаемого договора. Считается,
что арендатор знает о видимых недостатках и принимает их как не
препятствующие целевому использованию в деятельности, которую он
намеревается осуществлять.

Рассмотрим последствия
исправления недостатков, возникших до заключения договора аренды,
при условии, что они не оговорены в самом договоре.Обращаем внимание:момент возникновения
недостатков отличается от момента обнаружения недостатков,
возникших ранее.Определение лица,
ответственного за устранение недостатков, зависит от момента
возникновения недостатков.

Те недостатки, которые
возникнут после заключения договора, будут регулироваться по
правилам о содержании арендованного имущества. Подробнее см. раздел
«Содержание арендованного объекта».Итак, рассмотрим
правовые, финансовые и налоговые последствия исправления
недостатков арендованного имущества.

Расходы по устранению
видимых недостатков, возникших после принятия помещения
арендатором, несет он же, если недостатки не оговорены в договоре
или акте.Расходы по устранению
скрытых недостатков, возникших до заключения договора аренды, несет
арендодатель.При этом арендатору
придется доказать момент возникновения обнаруженных недостатков,
если арендодатель не согласится с претензией.

Порядок выявления скрытых
недостатков стороны могут предусмотреть в договоре.Хотя для арендатора
выгоднее не включать в договор условия о порядке выявления
недостатков, которые могут существенно затянуть процесс их
выявления, поскольку будет действовать императивная норма ст.612
ГК РФ, или ограничиться указанием о праве арендатора
действовать в соответствии со ст.612
ГК РФ.

Последствия при выявлении
скрытых недостатков иные, чем при выявлении видимых.В
случае выявления скрытых недостатков, не указанных в договоре или
акте, у арендатора появляются права, предусмотренные п.1
ст.612 ГК РФ.Арендатор вправе по
своему выбору действовать следующим образом:потребовать от
арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества;

непосредственно удержать
сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из
арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;потребовать досрочного
расторжения договора.Арендодатель, извещенный
о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки
имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить
предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом,
находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить
недостатки имущества.

Арендатор вправе
самостоятельно исправить выявленные скрытые недостатки, а затем
предъявить арендодателю счет для возмещения понесенных
расходов.Обращаем внимание:
если договор аренды содержит положения, устанавливающие порядок
выявления скрытых недостатков и признания их таковыми, арендатор
обязан действовать в соответствии с такими условиями.

Невыполнение
им согласованного порядка действий является основанием для отказа в
возмещении понесенных арендатором расходов.Если арендодатель сможет
представить суду доказательства того, что недостатки возникли после
заключения договора, то порядок расходов должен регулироваться
правилами по содержанию арендованного имущества (ст.616
ГК РФ).

Более подробно порядок взаимоотношений сторон по
содержанию имущества рассмотрен в разделе «Содержание арендованного
объекта».Возвращаясь к вопросу о
возмещении расходов по исправлению скрытых недостатков, возникших
до заключения договора, отметим, что если удовлетворение требований
арендатора или удержание им расходов на устранение скрытых
недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору
убытки, он вправе потребовать возмещения непокрытой части
убытков.

Таким образом, арендатор,
выявив скрытые недостатки, которые мешают ему пользоваться
арендованным имуществом по назначению в соответствии с договором
аренды, вправе воспользоваться любым из перечисленных в ст.612
ГК РФ способом их устранения.В
том числе у арендатора возникает право самостоятельно произвести
устранение выявленных недостатков, предварительно уведомив об этом
арендодателя, и требовать возмещения понесенных расходов.

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Назначение имущества —
это качественная характеристика объекта аренды. В соответствии с
п.1
ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества.Не стоит пренебрегать в
тексте договора условием о целевом назначении имущества,
передаваемого в аренду, поскольку целевое назначение имущества не
всегда соответствует целевой направленности деятельности арендатора
по использованию такого имущества.

Как было указано выше, в
процессе осмотра помещений не всегда можно точно определить все
качественные характеристики объекта. Например, скрытые недостатки
могут быть обнаружены намного позже.Обращаем внимание:
игнорирование в тексте договора условия о цели, в соответствии с
которой арендатор намерен использовать помещение, указывает на то,
что стороны не имеют по этому поводу разногласий.

Тем не менее целевое
назначение объекта может быть ограничено или деятельность
арендатора может не соответствовать целевому назначению
помещения.Согласно п.1
ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие
условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением
имущества.

Если арендатор нарушает
изложенное правило, арендодатель вправе потребовать расторжения
договора и возмещения убытков (п.3
ст.615 ГК РФ).Во избежание споров
рекомендуем включать в договор аренды условие о целевом
использовании объекта аренды.Как было указано ранее,
основные характеристики объекта аренды лучше формировать в
соответствии с документами о правах на объект.

Например, в
свидетельстве о собственности содержится указание на разрешенное
целевое использование, а также указываются имеющиеся ограничения и
обременения.Так, отнесение здания к
категории памятников архитектуры может ограничить возможность его
реконструкции. А если деятельность арендатора связана с
необходимостью по переустройству или реконструкции здания, то
целевые потребности сторон договора не совпадут и договор не будет
заключен.

А заключенный договор впоследствии будет расторгнут.В
результате арендатор потерпит убытки и будет вынужден отказаться от
помещения и искать объект, удовлетворяющий его потребностям.Затраты арендатора в виде
уплаченной арендной платы не смогут быть учтены в качестве
расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Указанные затраты не удовлетворяют признакам обоснованности по
п.1
ст.252 НК РФ, поскольку произведены для осуществления
деятельности, которая не направлена на получение дохода.Условие о целевом
использовании объекта аренды является гарантией арендатора, что он
получит помещение, позволяющее ему осуществлять намеченную
деятельность.

Представим, что
арендодатель умолчал о целевом ограничении использования помещений,
а арендатор не скрывал планируемый вид деятельности и настоял о
включении такого условия в договор.О
нарушении ограниченного целевого использования помещений арендатор
рано или поздно узнает, например от контролирующих органов.

В
рассматриваемом случае вина арендодателя очевидна: он не
предоставил арендатору помещение в состоянии, которое позволяет
использовать его по целевому назначению, чем нарушил п.1
ст.611 ГК РФ.Арендодатель отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже если во время заключения
договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1
ст.612 ГК РФ).

При обнаружении таких
недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения
договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание
им расходов на устранение недостатков из арендной платы не
покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать
возмещения непокрытой части убытков.

Судебная
практика

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579Арендатор вправе
требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по
договору аренды не может быть использован по целевому
назначению.Заключению договора
предшествовало опубликование предложения арендодателя о проведении
конкурса по заключению договора аренды на помещение свободного
назначения.

Индивидуальный предприниматель (ИП) в адрес
арендодателя направил заявку, содержащую просьбу о предоставлении
помещений в аренду и цель использования объекта.По результатам конкурса
ИП заключил договор аренды. В договоре указано целевое
использование — для размещения магазина. Арендодатель не
предупредил арендатора об отнесении помещений к объектам
гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции.

в связи с
тем, что договором определено целевое назначение, у арендатора
возникло право требования предоставить ему имущество,
приспособленное для использования под организацию торговли.На основании п.1
ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в
аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию
им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об
этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор
вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если
удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на
устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные
арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения
непокрытой части убытков.

Таким образом, суд
указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения
договора и взыскания убытков.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579Арендатор вправе
требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по
договору аренды не может быть использован по целевому
назначению.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector