Нежилое помещение: что это такое, можно ли из него сделать жилое

Определение нежилого помещения: что это такое

Нежилые помещения, выступающие в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений и предмета договора (купли-продажи, аренды), прежде всего, отличают от зданий и сооружений.

Это недвижимое имущество представлено не отдельно стоящими зданиями или сооружениями, а выделено в виде самостоятельных и объемно-пространственных частей. В свою очередь, такие части находятся в составе зданий, сооружений с перекрытиями.

Что такое нежилое помещение? В первую очередь это место, не пригодное для постоянного проживания в нем людей. Оно привязано к участку и изолировано от остальных частей здания отдельным входом, но при этом вправе располагаться как в жилых, так и в нежилых недвижимых объектах.

Правовой режим нежилой недвижимости — это особый порядок правового регулирования, влияющий на гражданские правоотношения. Его исследование необходимо, чтобы верно истолковать понятие нежилых помещений.

К общим правилам режима строения, не пригодного для проживания, относят следующие:

  • совершение сделки — статьи 550551, 554 ГК РФ;
  • государственная регистрация прав на такие помещения — статья 131 ГК РФ;
  • порядок обращения взыскания при залоге — статья 349 ГК РФ;
  • срок давности с момента приобретения — статья 234 ГК РФ;
  • подсудность по месту расположения объекта недвижимости — статья 30 ГПК РФ.

В то же время выделяют и специальные правила, которые подчеркивают исключительность рассматриваемого вида помещений. Такими правилами считаются:

  • соответствие нормам Жилищного кодекса РФ, что уравнивает права и обязанности владельцев всех помещений в отношении управления многоквартирным домом и его общим имуществом;
  • отчуждение вспомогательных частей многоквартирного здания совместно со всем домом или основными его помещениями;
  • перевод нежилых помещений в жилые и наоборот, что становится основанием для изменения и правового режима;
  • целевое использование;
  • особенности совершения сделок.

Зачем нужен перевод

Нежилое помещение: что это такое, можно ли из него сделать жилое

Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.

Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.

Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться
, да и жить тоже.

Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.

Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:

  • Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
  • Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
  • Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

Главная выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.

Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.

Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше
. Заплатить придется и налог на имущество
, а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

Сегодня процедура подачи документов во многих регионах упрощена благодаря Многофункциональными центрами, которые работают по принципу одного окна. В одном и том же месте вы сможете подать все документы, в некоторых случаях – заказать справки и получить соответствующий документ после того, как все процедуры будут окончены.

С собой вам понадобится:

  • Заявление на перевод;
  • Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
  • Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
  • Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.

Узнать о том сможете ли вы перевести свое помещение в другой фонд или нет, вы должны в течение 45 дней. Именно столько времени требуется, чтобы рассмотреть заявление и проверить предоставленные документы.

После того как решение будет принято, у уполномоченных органов есть три дня, чтобы оповестить вас о своем согласии или отказе. Соответствующую бумагу могут выслать по почте или же направить в Многофункциональный центр.

Также уведомление может быть отправлено и на вашу электронную почту.

Что относится к нежилым объектам недвижимости

К таким местам обычно приравнивают различного рода кафе (от кофеен до ресторанов), магазины, торговые центры, офисы и прочее — все, что так или иначе связано с предоставлением услуг. У каждого подобного места должен быть владелец, который оформит на него свидетельство о праве собственности.

Как уже было сказано ранее, многие помещения такого типа размещаются в многоквартирных домах: например, на цокольном этаже или в подвале. Расположены они и в полностью нежилых зданиях, которые созданы специально для различных организаций.

Распространено мнение, что нежилые строения представлены только подъездами, лифтами, чердаками, подвалами и прочими подобными местами. Нередко к ним относят и здания аварийного состояния. Однако дело обстоит несколько иначе.

Если собрать все упоминаемые ранее признаки нежилого помещения, получится следующая картина:

  1. Это обязательно недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей.
  2. Она зарегистрирована на конкретном земельном участке.
  3. Место изолировано, у него имеются специальные границы.
  4. Имеется отдельный вход.
  5. Недвижимый объект не противоречит строительным, пожарным и техническим нормам.
Предлагаем ознакомиться  Дарственная на дом между близкими родственниками закон и правила оформления

Нежилые помещения используются для различных коммерческих и общественных целей. В них располагаются организации, предлагающие и оказывающие самые разные услуги.

Предназначение таких мест напрямую связано с их классификацией. По функциональной обособленности нежилых мест выделяют:

  1. Основные, к примеру, залы и кабинеты, в которых осуществляется деятельность предприятия.
  2. Вспомогательные (обслуживающие) помещения: коридоры, тамбуры, лестничные клетки, иные места общего пользования.

Нежилое помещение: что это такое, можно ли из него сделать жилое

По фактическому назначению или по цели использования создаются помещения:

  • для торговли (магазины, торговые центры);
  • для производственных целей;
  • под склад;
  • для поддержания связи посредством отделений;
  • для мест бытового обслуживания;
  • оборудованные под гараж;
  • для административных целей (государственные учреждения);
  • для размещения предприятий общепита;
  • связанные с образовательной и научной деятельностью;
  • с лечебно-санитарными целями (больницы);
  • для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством);
  • для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта);
  • культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).

Каждая такая категория детализируется на более узкие объекты, что прописывается по усмотрению сторон.

Целевое назначение арендуемого нежилого помещения определяется условием использования передаваемого имущества и сторонами сделки.

Для чего пригодно нежилое место, определяется только сторонами сделки. Указанные выше цели указываются при составлении договора аренды.

Таким вопросом часто задаются собственники, когда хотят перепланировать имеющееся у них имущество под место, в котором они планируют жить. Также люди, которые приобрели жилой объект, иногда задумываются о том, чтобы сделать из него площадь для реализации своей деятельности.

Разберемся с первой ситуацией. Вы вправе перевести нежилую недвижимость в жилую. Но чтобы это осуществить, вы выполняете ряд условий:

  1. Как собственник помещения (арендаторы не допускаются) составляете заявление на изменение статуса объекта недвижимости. Если собственников несколько, то требуется письменное согласие всех сторон.
  2. Убедитесь в отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  3. Недвижимость не должна иметь обременений, например, находиться в залоге.
  4. Все соответствует существующим нормам безопасности и имеет подключение ко всем коммунальным услугам.
  5. При переводе из одного вида в другой не совершаются действия, приносящие опасность жильцам имеющихся рядом жилых помещений.
  6. Вместо отдельного входа необходим свободный вход через общий подъезд.

Чтобы совершить подобный процесс, понадобится план перепланировки. Собственник также собирает все документы на помещение (технический паспорт, поэтажный план и схема перепланировки).

Вместе с заявлением владелец передает их в архитектурный отдел администрации города. Процедура рассмотрения занимает около 45 дней.

Если вам дали согласие, начинается ремонт. После окончания работ проводится проверка со стороны специалистов из бюро технической инвентаризации.

Затем вы получаете новые документы на помещение и обращаетесь с ними в Росреестр или МФЦ для получения свидетельства о праве на новую собственность.

Как изменить статус площади

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно
. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

  • Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
  • Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
  • Обеспечьте все инженерные коммуникации;
  • Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
  • Узаконьте все перепланировки.

Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.

Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

  • Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
  • Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
  • Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.

    Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам
, которые были определены Жилищным кодексом.

Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена
: долгами, кредитами и пр.

Что относится к нежилым объектам недвижимости

Самое главное отличие — цель предназначения. Если жилые помещения, как это исходит из названия, предназначены для жилья в них, то нежилые — для различных коммерческих (и не только) целей.

В производственное помещение имеется отдельный вход.

Жилое помещение принадлежит отдельному собственнику. В нем вы вправе получить прописку, чего нельзя сделать в местах, не предназначенных для жилья.

В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.

С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости. Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания.

Предлагаем ознакомиться  Как доказать родство с умершим братом

Использование нежилого места в сооружении немыслимо без одновременной эксплуатации самого здания и, по существу, связано с его использованием.

Сделки, связанные с нежилой недвижимостью, схожи с обычными, но они имеют ряд нюансов.

При регистрации нежилых строений собственники получают определенные права на них, придерживаясь оговоренных в договоре условий. Регистрация обязательна, ведь она дает право на законное использование места в коммерческих или общественных целях.

Договор считается оформленным только с момента регистрации. Также исполняются все обязательства по передаче объектов по договору купли-продажи. Это официально фиксируется в юридических документах.

Как правило, продавец уведомляет покупателя о состоянии нежилого помещения, возможных затратах по исправлению его недостатков. Информация о правах третьих лиц на недвижимость также не скрывается при оформлении сделки.

Нежилое помещение: что это такое, можно ли из него сделать жилое

Зачастую сторонам не принципиально, для каких именно целей будет сдаваться помещение, главное, чтобы оно не было предназначено для проживания. При таких условиях в договоре кратко прописывается: «Сдается в аренду нежилое помещение».

Сторонами указывается цель использования в зависимости от классификации (административное, торговое, производственное помещение).

После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.

Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.

Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.

Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.

Помните о мелочах

Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:

    В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.

    Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;

    Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.

    Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.

    В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.

    Однако изменить статус жилья все же придется, если вы планируете принимать массовых посетителей;

  • Будьте готовы к тому, что цены на коммунальные услуги резко скакнут вверх, как только вы осуществите процедуру перевода жилого в нежилое. Ведь тарифы на водоотведение, водо- и электроснабжение, отопление для коммерческих помещений значительно выше.

Становление в экономике России рыночных начал сопровождается интенсивным вовлечением в товарный оборот продуктов труда, работ, услуг, в том числе и таких, которые ранее являлись объектами ограниченного круга имущественных отношений либо вообще в таких отношениях не использовались. Особое место в этом процессе занимают нежилые помещения.

Относясь к категории «недвижимость», они сегодня требуют к себе повышенного внимания со стороны законодателя в силу целого ряда обстоятельств. Во-первых, нежилые помещения обладают высокой потребительной стоимостью и часто возможностью использования по многоцелевому назначению (в качестве торговых, складских, промышленно-производственных, административных помещений).

Во-вторых, формирование многочисленных субъектов хозяйствования делает острой проблему обеспечения их именно такого рода недвижимостью, которая быстро не создается. В-третьих, данные объекты до перехода на рыночные отношения служили во многом материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.

Решение задач, связанных с использованием нежилых помещений, осложняется и продолжающимся процессом приватизации государственного и муниципального имущества, а также многовариантностью исходных (статутных) и производных прав субъектов, обладающих нежилыми помещениями (право собственности, право пользования, право владения и пользования, право полного хозяйственного ведения, право оперативного управления).

В современном законодательстве Российской Федерации нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, из которых можно вывести ряд следствий. Так, Федеральный закон от 28 августа 1995 г.

«Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» включает в состав муниципальной собственности, помимо прочего, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения.
В данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них определением «муниципальные», что позволяет выявить стремление законодателя, с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных, но принадлежащих к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта РФ), с другой же стороны — подчеркнуть функциональную антитезу жилищного фонда нежилым объектам (независимо от назначения и разновидности последних).

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям. Здесь нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

С этой же позиции подходит к вопросу и ЖК РСФСР, в части второй ст. 4 которого к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Указанная антитеза поддерживается и ГК РФ, который указывает на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Предлагаем ознакомиться  Присвоение воинских званий: порядок и сроки. Внеочередное присвоение воинского звания || Когда присвоят звание офицера

Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном Законе термины «жилые и нежилые помещения» продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами «здания, сооружения».

Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (часть вторая п.6 ст. 12). При этом, к сожалению, осталось неясным, в какой степени расширительно допускается толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений.

Что такое нежилые помещения и для чего они используются

Ответ на эти вопросы не может быть универсальным, без подразделения помещений на жилые и нежилые. Что касается жилых помещений, то таковые вне зависимости от содержания, вкладываемого в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме) рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права (глава 18 ГК), причем правовые режимы квартиры в многоквартирном доме и самого этого дома не совпадают.

Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности.

Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться за нежилыми помещениями до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир. В том случае, когда имеется «унитарный» (единый и единственный) собственник всех квартир в многоквартирном жилом доме (например, во вновь построенном муниципальном доме без приватизированных квартир либо в доме, все квартиры в котором приобретены одним лицом), нежилые помещения в нем, как представляется, еще не приобретают (или, наоборот, утрачивают) статус объекта права, поскольку законный правовой режим таких помещений — общая долевая собственность
— производен от их общего назначения
— удовлетворять интересы всех собственников
жилых помещений (квартир).

Однако, по нашему мнению, в случае перевода имеющего собственника жилого помещения в нежилое такое вновь возникшее нежилое помещение в многоквартирном доме не утрачивает статуса объекта права и остается в «унитарной» собственности того же лица, кому оно принадлежало ранее, будучи жилым. Другими словами, в отношении такого помещения общая долевая собственность между квартировладельцами не возникает, объектная характеристика такого помещения не утрачивается.

«Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел
I
-3). Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения.

Что такое нежилые помещения и для чего они используются

Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от самого Закона о госрегистрации, данный нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Иное содержание вкладывается в понятие «нежилое помещение» Положением о порядке учета и оформления прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденным постановлением правительства Москвы 16 сентября 1993 года № 868. Согласно п. 1.2 этого документа под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их часть.

При таком подходе под нежилым помещением может пониматься как целое строение, так и его часть. Но нетрудно заметить, что с логической точки зрения этот подход небезупречен. Ведь правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью. Кроме того, вряд ли можно безоговорочно отнести к дефинитивным признакам понятия чисто технический момент — регистрацию в БТИ. Ведь объективно существующее явление не исчезает в зависимости от наличия либо отсутствия факта его регистрации.

Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения как с точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, весьма негативно сказались на разрешении прежде всего практических вопросов, касающихся регистрации договоров аренды нежилых помещений. В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательной ли является регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года.

Заключение

В то время как жилые объекты предназначены исключительно для того, чтобы в них проживали граждане, нежилые имеют более широкое применение.

Нежилые помещения в многоквартирных зданиях обычно представлены кафе, магазинами, офисами и другими объектами, отвечающими такому статусу. Они имеют собственников, и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве владения. Имея понимание того, что представляет собой помещение, не предназначенное для жилья, вы не только обезопасите себя от правовых последствий, но и без труда отличите его от жилого.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector