Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами: как правильно оформить сделку по аренде квартиры?

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами: как правильно оформить сделку по аренде квартиры?

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы?

Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами: как правильно оформить сделку по аренде квартиры?

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Предлагаем ознакомиться  Договор аренды квартиры - бланк образец 2019

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

1. Пункт “Предмет договора”.

В нем необходимо указать, что Арендодатель передает Арендатору в наем объект — квартиру во временное пользование на определенный срок. Нужно подробно описать все характеристики квартиры и ее адрес. По желанию, можно указать в договоре максимальное количество лиц, которые могут проживать в арендованном жилье. Этих граждан даже можно перечислить поименно. Тогда, проживание в квартире других лиц будет расцениваться, как нарушение условий договора.

2. Пункт “Права и обязанности арендодателя”.

В данном пункте необходимо описать условия аренды, состояние жилья. Можно (и нужно) включить в договор перечень предметов меблировки и бытовой техники, которые есть в квартире и их состояние. Также можно прописать сроки аренды и обязательство контролировать все вопросы предоставления коммунальных услуг жильцам.

Здесь же нужно обязательно указать возможность проверки состояния квартиры и периодичность таких проверок. Для того, чтобы обезопасить нанимателей жилья можно прописать в договоре аренды фразу “Арендодатель обязуется обеспечить Арендатору беспрепятственное и круглосуточное использование квартиры”, но при условии соблюдения оговоренных требований.

Помимо этого, в договоре можно указать обязанность арендодателя самостоятельно улаживать возможные конфликтные ситуации с другими собственниками квартиры. Ведь достаточно распространенными являются мошеннические схемы, когда квартиру сдает один собственник, а потом второй приходит и выселяет жильцов, на том основании, что он не знал об аренде. Поэтому, желательно еще на стадии заключения договора аренды жилья, заручится согласием всех собственников и прописать в договоре такую ситуацию.

3. Пункт “Права и обязанности арендатора”.

В этом пункте нужно обеспечить полный перечень всех обязанностей арендатора, а именно: запрет на содержание в квартире животных, запрет на организацию вечеринок и другие важные требования арендодателя. Важно указать ответственность за сохранность всех вещей, которые сдаются в аренду вместе с квартирой.

Кроме того, можно отдельно указать на отношения с соседями, обязать жильцов подавать показания счетчиков и допускать в квартиру уполномоченных лиц из УК или ТСЖ для контроля. Здесь же можно прописать необходимость внесения залога и обязанность делать косметический ремонт, с определенной периодичностью. Или, наоборот, не делать ремонт без согласования с хозяином жилья.

4. Пункт “Порядок расчетов”

В этом пункте следует указать точную сумму арендной платы и все дополнительные платежи, которые обязаны делать жильцы. Необходимо четко описать график внесения платежей арендодателю и за коммунальные услуги. А также порядок осуществления таких платежей — наличными или на банковскую карту. Кроме того, в этом пункте следует указать сумму залога, переданного арендодателю арендатором.

А также прописать все условия по этой сумме, в частности, право хозяина удержать из нее стоимость поврежденного имущества или задолженности по арендной плате, или коммунальным услугам. в качестве залога или первого платежа. В этом же пункте следует указать показания все приборов учета на момент передачи квартиры в наем. Это могут быть, показания водомера, электрического счетчика, газового счетчика.

5. Пункт “Порядок расторжения договора и ответственность сторон”.

В этом пункте необходимо описать все условия при которых сделка по аренде жилья прекращается. Если речь идет о расторжении договора по окончанию договора, необходимо прописать действия сторон договор. Также следует определить условия и порядок действий при досрочном расторжении договора. В частности, необходимо указать, что владелец квартиры имеет право досрочно расторгнуть договор в случае жалоб соседей, ненадлежащего содержания жилья, порчи имущества или нарушения жильцами общественного порядка. Жильцы могут захотеть съехать досрочно в случае нарушения хозяевами порядка контроля и необоснованного повышения арендной платы.

В договоре следует указать порядок действий при расторжении договора, а именно об уведомлении стороны о расторжении аренды досрочно и сроках освобождения жилья в этом случае.

6. Пункт “Рассмотрение споров и урегулирование разногласий”.

В этом пункте указываем, что “стороны будут стараться решить все возникающие между ними разногласия путем переговоров”, но если достичь договоренности не получится, то “споры будут решаться в соответствии с законодательством Российской Федерации, в судебном порядке”. Важно указать, что все понесенные стороной, которую суд признает правой в споре, будет обязана возместить проигравшая сторона. А кроме того, такая сторона обязана будет выплатить неустойку по договору (можно указать размер неустойки).

Предлагаем ознакомиться  Отличие договоров поручения комиссии и агентирования шпаргалка

7. Пункт “Реквизиты и адреса сторон договора”.

В этом пункте следует указать паспортные данные и адреса регистрации и фактического проживания арендатора, и арендодателя.

Очевидно, что текст договора аренды вполне может составить любой человек без юридического образования. Законодательство требует, чтоб в договоре обязательно были указаны его предмет, цена сделки, реквизиты сторон и их подписи. Все остальные условия законами не ограничены и зависят только от фантазии сторон.

Чем более подробным будет документ, тем меньше вопросов будет возникать при разрешении спорных вопросов, в случае их возникновения. Типовой договор аренды жилья можно взять за образец, но его обязательно следует наполнить индивидуальными особенностями сделки. Кроме того, к договору нужно приложить акт приема-передачи квартиры с описью имущества.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи. Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Нужно ли проводить сделку?

Согласно ст. 674 ГК РФ, регистрировать нужно соглашения, срок действия которых составляет не менее 12 месяцев.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договора с меньшим сроком действия принято называть краткосрочными.

ВНИМАНИЕ! Отказ владельца жилья от регистрации арендного соглашения может быть расценен надзорными органами как уклонение от налога на доход от регулярной арендной платы.

Регистрировать сделку по аренде необходимо в следующих случаях:

  1. при заключении соглашения;
  2. при продлении ранее заключенного соглашения на новый срок;
  3. при смене владельца жилья до окончания срока аренды.

В последнем случае новый владелец квартиры должен исполнять договор с арендатором на прежних условиях до истечения его срока (ст. 675 ГК РФ).

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Регистрация арендного договора позволяет арендодателю:

  • защитить сдаваемое внаём имущество;
  • легализовать доход от сделки и избежать преследования налоговой службой;
  • получить дополнительное подтверждение своих доходов;
  • избежать двойного толкования обговорённых правил проживания.

Для нанимателя регистрация соглашения об аренде может увеличить её стоимость на размер подоходного налога, но позволит избежать незаконного выселения из жилища раньше установленного договором срока.

Пошаговая инструкция: как правильно осуществить процедуру?

Чтобы оформить регистрацию арендного соглашения, необходимо обратиться в местное отделение Росреестра со следующими документами:

  1. правоустанавливающие документы на сдаваемое жильё;
  2. правоподтверждающий документ (свидетельство о праве владения);
  3. технический план жилья из БТИ (экспликация);
  4. две копии договора найма, подписанные сторонами;
  5. квитанция об уплате пошлины;
  6. копии паспортов сторон соглашения.
Предлагаем ознакомиться  Кто является членом семьи собственника

К правоустанавливающим документам относят источники происхождения вещного права арендодателя на жильё.

Под этими источниками подразумевают договоры покупки, обмена, дарения и т.д.

Технический план должен содержать информацию о количестве комнат в сдаваемой квартире, площади этих комнат и их взаимном расположении.

Обратите внимание!

Для осуществления регистрации соглашения в территориальный отдел Росреестра необходимо обратиться обоим сторонам-участникам сделки одновременно (пункт 1

ст. 51 ФЗ № 218

).

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Заключить договор

Выяснить нюансы?

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Можно ли оформить без наличия ордера?

Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.

Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.

Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:

  1. восстановить ордер в домоуправлении;
  2. получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
  3. доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.

В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.

В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:

  • малоимущие;
  • многодетные семьи;
  • родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
  • лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
  • родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
  • инвалиды и ветераны военных действий.

СПРАВКА! До 1 марта 2005 года жильё в социальную аренду предоставлялось при наличии специального ордера, выдаваемого местными властями. В настоящее время ордер заменён договором соцнайма.

Малоимущими лица могут быть признаны, если их доход ниже прожиточного минимума, рассчитанного для данного региона.

Многодетными в большинстве регионов считаются семьи с количеством несовершеннолетних детей более двух.

В каждом субъекте федерации свои критерии нуждаемости, согласно которым социальные комитеты присваивают физическим лицам право на социальный наём муниципального жилья. Если утратившее ордер лицо подходит под вышеописанные критерии нуждаемости, то с ним могут заключить соглашение о соцнайме.

Что запомнить

  1. Легализовать сдачу жилья в аренду несложно.
  2. У государства много способов заставить вас заплатить налоги, так что велик риск «попасться» на нелегальной сдаче жилья.
  3. Платить налоги — нормально.
  4. Правильно оформленные документы защищают и вас, и квартиросъёмщика.
  5. Оформляя временную регистрацию жильцам, вы практически ничем не рискуете.
  6. Если ответственно подойти к выбору арендатора, проблем не будет.

Сроки и пошлины

Договор аренды жилья не может заключаться на срок, превышающий 60 месяцев (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В тексте можно не указывать срок действия, тогда при разрешении споров он автоматически считается равным пяти годам.

Согласно пункту 4 ст. 51 ФЗ № 218, соглашение о предоставлении жилья в аренду необходимо регистрировать в течение тридцати дней с момента начала его фактического действия (заселения арендатора в квартиру).

СПРАВКА! Госпошлина за процедуру регистрации договора составляет 2000 рублей, но при социальной аренде малоимущий наниматель освобождается от её уплаты.

После подачи заявления в Росреестр регистрация договора должна осуществляться в течение пяти рабочих дней (п. 8 ст. 51 ФЗ № 218).

Итак, регистрация долгосрочного арендного соглашения необходима для защиты интересов участников сделки при возможных конфликтах. Чтобы избежать отказов регистрирующих органов, необходимо тщательно составлять договор найма в соответствии с законодательством и подготавливать все необходимые документы.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector