Как купить квартиру в долевую собственность?

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом.

Как купить квартиру в долевую собственность?

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Что такое доля в праве и доля в квартире

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

Двойные продажи квартир

Следует понимать, что доля в праве и доля в имуществе не равны между собой. Если вы владеете ¼ четырехкомнатной квартиры, это не означает, что вам принадлежит одна комната. Вы имеете право на четверть всего помещения в целом. Сюда относятся и места общего пользования: коридор, балкон, ванная и туалет.

В долевой собственности находится достаточно большое количество квартир. Такое случается в результате коллективной покупки, приватизации на нескольких лиц, наследования и т.д. Следует понимать, что между владением квартирой и долей в ней имеется ощутимая разница.

Согласно нормам ГК РФ, юридически значимые действия с имуществом (включая квартиры), которое оформлено в долевую собственность, могут производиться только по договорённости всех сособственников и только при условии учёта интересов каждого из них. При этом размер их долей не имеет никакого значения.

Для начала разберёмся, что же такое доля? Долевая собственность подразумевает владение не частью квартиры, а частью права на неё. Эта часть не может быть установлена в квадратных метрах и очерчена границей. Её нельзя представить, например, в виде отдельной комнаты.

Все собственники в равной степени обладают правом пользоваться всем жильём (исключение составляют случаи, когда соответствующий порядок пользования установлен надлежащим образом). Выражается она всегда дробным числом (например, 1/3 или 4/7).

При желании и наличии возможности доля может быть выделена (по суду или соглашению) в натуральном виде (например, в виде комнаты). Однако в этом случае приходится говорить о прекращении долевой собственности.

Особенности договора, заключаемого при продаже доли в жилом помещении, обусловлены преимущественным правом покупки, которым наделены другие участники долевой собственности. Оно состоит в том, что дольщик, желающий продать свою часть права, предварительно должен предложить выкупить её остальным владельцам.

Долевая собственность — это владение частью права на жилплощадь.

Соответствующее предложение оформляется в письменном виде самостоятельно либо при помощи нотариуса. В нём должны быть обязательно изложены все существенные условия сделки, включая стоимость.

Если на протяжении месяца никто из владельцев не изъявил желания приобрести долю, то её можно отчуждать в пользу третьих лиц. При этом условия сделки нельзя изменять на более благоприятные для покупателя в сравнении с теми, что были изложены в предложении к сособственникам. Если желающих оказалось несколько, продавец вправе сам сделать выбор между ними.

Ввиду особого порядка совершения сделок с долями квартиры эта сфера представляется одной из наиболее сложных. Риски здесь также носят специфический характер.

Связаны они, прежде всего, с предоставлением преимущественного права на выкуп доли другим сособственникам.

Остальные владельцы, даже при отсутствии возможности или желания выкупить долю, выставленную на продажу, не всегда положительно относятся к возможности приобретения её третьими лицами, и стараются воспрепятствовать этому.

Как купить квартиру в долевую собственность?

В основном это выражается в затягивании процесса:

  • Воспрепятствование осмотру квартиры потенциальными покупателями;
  • Нежелание получать извещение о том, что доля будет выставлена на продажу;
  • Формальное согласие на выкуп без фактического намерения сделать это и т.д.

Ещё более сложными оказываются ситуации, когда невозможно установить местонахождение других собственников.

По закону обязательства продавца считаются исполненными, если извещение было отправлено на последний из известных адресов отсутствующего дольщика.

Однако нужно учитывать, что если сособственник впоследствии объявится, то будет иметь право оспаривать сделку в суде.Причём результат процесса предсказать заранее достаточно сложно.

Возникновение спорной ситуации возможно в случае смерти кого-либо из сособственников либо признания его умершим, если наследство не было оформлено.

Как купить квартиру в долевую собственность?

Для решения проблем в таких случаях желательно обращаться за консультациями к профессиональным риэлторам. Впрочем, существуют способы самостоятельного обхода этих ограничений.

https://www.youtube.com/watch?v=ldaSfv5iMF8

Например, формально сделка регистрируется как договор дарения: поскольку он является безвозмездным, то при его оформлении в документах для дарения согласие других владельцев не требуется. Реже встречаются фиктивная рента или залог.

Информация о том, как оформить дарение доли в квартире третьему лицу вот здесь.

Конечной целью покупки квартиры в долевую собственность нередко является последующая регистрация на приобретённой жилплощади. Согласия сособственников для этого не требуется, однако если доля будет слишком маленькой (например, 1/100), ФМС может воспрепятствовать регистрации.

Предлагаем ознакомиться  Приемка-передача квартиры, Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Также следует приготовиться к решению вопроса об определении порядка пользования жильём (если это не было сделано ранее). Здесь тоже велика вероятность столкнуться с противодействием со стороны других дольщиков. Вполне возможно, что не удастся избежать судебного разбирательства.

Как купить квартиру в долевую собственность?

В суде определяющее значение будет иметь несколько моментов:

  • наличие у дольщика другого жилья;
  • наличие семьи и иждивенцев;
  • материальное положение.

Следует учитывать, что, исходя из изложенных обстоятельств, порядок пользования квартирой может оказаться непропорциональным величине долей.

Порядок пользования квартирой не всегда пропорционален величине доли.

Долевое участие – наиболее распространённая форма сотрудничества между застройщиком и покупателем жилья. Особенностью данного договора (ДДУ) является необходимость отражения в нём следующих условий (помимо обычно свойственных для соглашений между гражданами и организациями):

  1. Полной информации о продавце;
  2. Чёткого описания приобретаемой квартиры;
  3. Порядка досрочного расторжения договора;
  4. Обстоятельств, причисляемых к форс-мажорным;
  5. Данных об объекте (в том числе – завизированного эскизного проекта);
  6. Размера и сроков платежей, а также обстоятельств, которые могут повлечь их изменение;
  7. Сроков окончания строительства;
  8. Формы управления домом.

Для обеспечения дополнительной безопасности необходимо:

  • собрать полную информацию о застройщике и посреднике (при его наличии);
  • ознакомиться с разрешительными документами,
  • определить гарантийные сроки,
  • порядок ввода здания в эксплуатацию,
  • перед подписанием показать текст соглашения юристу.

Покупка пая

Как купить квартиру в долевую собственность?

Приобретение квартиры по договору пая возможно в тех случаях, когда здание возводится по схеме ЖСК.

Кооператив, как правило, создаётся самим застройщиком. Вступившие в него покупатели обязуются выплачивать взносы. Квартира становится собственностью только после полной выплаты стоимости пая. Положительным моментом для пайщика является возможность рассрочки на любой срок по договорённости с кооперативом.

После того, как вся стоимость пая будет уплачена, он может быть переуступлен другому лицу по договору цессии. Правда, в этом случае рекомендуется предварительно заручиться согласием правления кооператива о приёме нового члена, поскольку без этого стать собственником квартиры не получится.

Необходимо внимательно прочитать устав ЖСК: в нём вполне могут быть предусмотрены комиссии за переуступку пая, которые, в общей сложности, нередко превышают сотню тысяч рублей.

Таким образом, к преимуществам приобретения квартиры по договору пая относятся:

  • возможность рассрочки платежа на несколько лет;
  • возможность нанять другого застройщика в случае, если у предыдущего возникнут проблемы.

Покупка доли в квартире оправдана в двух случаях: при недостатке средств на то, чтобы стать единоличным собственником, а также при покупке жилплощади с целью регистрации без намерения проживать на ней.

Даже среди юристов, специализирующихся на сделках с жильём, данная сфера считается особенно сложной. Это связано с наличием определённых требований к договору, а также возможными рисками, которые существенно отличаются от тех, что возникают при покупке квартир по другим схемам.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Покупка квартиры в долях — выход для людей в близких, но неофициальных отношениях.

Долевая собственность означает, что объектом недвижимости владеют сразу несколько человек и у каждого своя доля.

Отличие совместной собственности от долевой заключается в том, что величина долей заранее определена (завещанием, договором дарения, брачным договором, договором купли-продажи или другим документом).

Приобретаемое долевое жилье не может быть разделено по принципу деления «квадратных метров» пополам, как бывает при разделе имущества. Пользование жильем распространяется на всю площадь жилья и не может быть ограничено определенными комнатами.

Казалось бы, зачем приобретателю недвижимости самостоятельно вводить себя в зависимость от других людей? Дело в том, что при отношениях, не скрепленными официальными договоренностями сторон, людям лучше оформлять собственность в долях, а иначе на нее сможет рассчитывать только тот, на кого оформлена квартира.

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом.

Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними.

Долевая собственность подразумевает, что после покупки собственник вправе распоряжаться лишь частью квартиры. Налог на недвижимость рассчитывают собственникам в соответствии с их долей. То же самое происходит с оплатой коммунальных услуг. Собственник может продать свою долю совладельцам и третьим лицам. Он имеет право прописывать и поселять на свою долю того, кого захочет.

При совместной собственности собственники имеют право распоряжаться всеми помещениями. Выделить долю невозможно. Все платежи делятся в равных частях. Продать квартиру можно только с согласия всех владельцев. Чтобы прописать другого человека, тоже необходимо получить согласие всех собственников помещения.

Особенности купли-продажи доли в квартире и риски, характерные для сделки

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска  двойной продажи квартирыЗастройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Предлагаем ознакомиться  Когда Судебные Приставы Начинают Ходить По Домам

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам). В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором. Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Яндекс.Метрика

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Как купить квартиру в долевую собственность?Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью. Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу.

Предлагаем ознакомиться  Что является перепланировкой в квартире по законам

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Двойная продажа квартиры произошла

Законодательство предполагает, что все имущество, купленное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 33 СК РФ). Поэтому просто приобрести квартиру в долевую собственность нельзя. Есть 3 других варианта, как это можно сделать:

  • заключить брачный договор и подать его копию в Росреестр во время оформления документов на квартиру;
  • выделить доли у нотариуса после приобретения квартиры, для этого подписывают соглашение о разделе имущества;
  • выкупить отдельную долю в квартире на личные деньги.

Приобрести недвижимое имущество в собственность могут также люди, которые не являются родственниками. В этом случае нет никаких ограничений. Всю информацию прописывают в договоре. Там же фиксируют, какая доля кому принадлежит и сколько денег за нее было уплачено. Такая сделка не требует оформления у нотариуса.

Доли могут быть как равными, так и неравными. Если 2 человека оформили в долевую собственность жилое помещение площадью 50 кв. метров, это вовсе не означает, что каждый из них будет владеть 25 кв. метрами недвижимости. Оба собственника получат право собственности на ½ квартиры.

Сегодня огромное количество супружеских пар предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства. При совместной покупке они вкладывают в долевой проект общие семейные деньги. При этом может быть заключен договор долевого участия на двоих супругов или на одного. В принципе это не имеет особого значения, поскольку с точки зрения закона права обоих на данную квартиру равны.

Покупка квартиры с долями на детей

1 вариант — оформить недвижимость на родителей, а затем выделить долю детям. С 01.07.2018 года это можно сделать Соглашением о выделении долей в простой письменной форме без нотариуса.

2 вариант — сразу оформить недвижимость на всех членов семьи. Этот вариант более удобный и даже сейчас можно обойтись без нотариуса. Но увы не всегда приемлемый.

-Почему?

Причина первая — если используются дополнительно кредитные средства, банк может не дать согласие на залог детских долей в праве. Ведь банк дает деньги ТОЛЬКО под залог недвижимости, чтобы в случае неоплаты кредита легко продать объект недвижимости и покрыть кредит, штрафы и пени за просрочку.

Покупка квартиры с детьми в доле требует оформления долевой собственности. Если в сделке участвуют родители детей, состоящие в законном браке, тогда деление совместно нажитого имущества подлежит удостоверению у нотариуса.

Но с 01.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. Теперь в Единый государственный реестр недвижимости можно внести запись о совместной собственности на долю в праве на супругов (родителей детей).Таким образом  покупка квартиры с долями на детей  уже не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

-Каков размер необходимых долей детям?

Если для покупки жилья вы использовали только средства Материнского(семейного) капитал — тогда доли всех членов семьи равны (например: по 14, по 15 и т.д)

Чаще к субсидии добавляются собственные средства и тогда доля родителей может быть больше размера детских долей. При расчете определите такую стоимость доли, чтобы она не была меньше доли ребенка в сумме материнского капитала.

Например: Цена жилья 1 500 000 рублей, при этом 400 000 это средства маткапитала (остаток остался на счете мамы в ПФ), в семье двое взрослых и двое детей.Таким образом на каждого человека приходится 100 000 средств субсидии, в общей цене жилья это 7% ( то есть 7/100).7/100 на каждого ребенка и 86100 в общую совместную долю родителей.Если родители составят нотариальный брачный договор — тогда они могут разделить по 43/100.

Для «ровности» можно выделить детям по 10/100 = 110.

А родителям -810 в общую совместную собственность.

Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда )

В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать. С 01.10.2018 года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Способ второй — с нотариусом.При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость). Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

-А зачем оформлять залог долей?

-Хороший вопрос.Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала:1.оформить жилье на родителей или одного из них,2.сделать обязательство о наделении долями всех членов семьи,3.потом без нотариуса выделить доли всем членам семьи

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

  • Проведение сделок с недвижимостью в 2020 годуПроведение сделок с недвижимостью в 2020 году
  • Госпошлина за регистрацию права собственности для РосреестраГоспошлина за регистрацию права собственности для Росреестра
  • Риски при покупке квартирыРиски при покупке квартиры
  • Порядок продажи квартиры 2020Порядок продажи квартиры 2020
  • Порядок покупки квартиры в 2020 годуПорядок покупки квартиры в 2020 году
  • Алгоритм продажи квартиры в 2020 годуАлгоритм продажи квартиры в 2020 году
  • Купля-продажа недвижимости, оформлениеКупля-продажа недвижимости, оформление
  • Пособие для покупателя недвижимости. Часть перваяПособие для покупателя недвижимости. Часть первая
  • Программа «Сотрудничество» . Оформление сделкиПрограмма «Сотрудничество» . Оформление сделки
  • Хочу купить квартиру. С чего начать?Хочу купить квартиру. С чего начать?
  • Покупка квартиры у юридического лицаПокупка квартиры у юридического лица
  • Как правильно оформить продажу квартирыКак правильно оформить продажу квартиры

Оформить долю в квартире на несовершеннолетнего можно, если:

  • жилье было приобретено с использованием материнского капитала;
  • родители решили выделить детям доли добровольно;
  • есть договорное соглашение — супруги могут при приобретении указать собственником доли несовершеннолетнего, действуя одновременно от своего и от его имени;
  • родители продали долю ребенка в старой квартире и обязаны выделить ему долю в новой.

При приобретении недвижимости с использованием материнского капитала выделение долей несовершеннолетним обязательно. Для этого заключают нотариальное соглашение при выкупе квартиры. Родители обязуются предоставить детям доли в купленном помещении. Если в сделке принимают участие дети, то она всегда будет долевой.

Как купить квартиру в долевую собственность

Для того чтобы супруги смогли купить квартиру в долевую собственность, необходимо выполнить следующие действия:

  • найти подходящую квартиру, удостовериться, что все документы по ней в порядке;
  • оформить брачный контракт, прописать в нем, что недвижимость будет приобретена в долевую собственность;
  • заключить договор купли-продажи в строгом соответствии с брачным контрактом либо оформить договор на приобретение помещения в совместную собственность;
  • внести оплату за недвижимость;
  • зарегистрировать свои права на нее;
  • если жилье оформлено в совместную собственность — подписать у нотариуса соглашение о выделении долей.

Договор составляют в свободной форме. Можно найти образец в интернете. В документе обязательно нужно указать:

  • дату и время составления;
  • данные сторон;
  • сведения о квартире — площадь, адрес;
  • стоимость;
  • срок проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

Выделение долей в квартире может оказаться необходимым для получения налогового вычета. Если этого не сделать, то таким правом сможет воспользоваться только один из супругов. Второй должен написать отказ. При долевой собственности каждый из них может реализовать свое право на получение налогового вычета. Причем оформить его можно даже в разное время.

Ст. 33 СК РФ: Понятие законного режима имущества супругов

https://www.youtube.com/watch?v=ezaHbqDqyUg

Ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

Раздел II Жилищного кодекса (ЖК РФ)

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector