Какой должен быть доход для получения ипотеки

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=Is-QBqIEW8g

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Минимальная зарплата для получения ипотеки

Итак, какая должна быть зарплата, чтобы взять кредит на покупку квартиры в ипотеку? Минимальный показатель подтверждённого дохода должен позволять производить обязательную ежемесячную ипотечную выплату, которая в свою очередь не должна превышать 40% от величины дохода заёмщика. Рассчитать примерную величину минимального дохода для получения ипотечного кредита можно только при аннуитетной системе выплат — размер ежемесячного платежа постоянен на протяжении всего срока кредитования.

Для того, чтобы определиться с примерным размером зарплаты для получения ипотеки, рассмотрим следующий пример:

  • сумма ипотечного кредита — 1 миллион рублей;
  • срок действия договора — 20 лет;
  • годовой процент — 10%.

Выполнив расчёт на ипотечном калькуляторе согласно вышеуказанным данным, получим примерную сумму ежемесячного платежа — она составит 9650 рублей. Далее производим вычисление необходимой заработной платы — (9650 × 100) ÷ 40 = 24125.

Какой должен быть доход для получения ипотеки

Получается, что для заключения ипотечного договора на вышепредставленных условиях достаточно подтверждённого официального дохода в размере 24 125 рублей. Разумеется, величина заработной платы — не единственный значимый критерий при оценке заёмщика. В рамках данной статьи будем рассматривать исключительно его.

Представленный выше ограничивающий показатель обязательной выплаты относительно ежемесячного дохода в 40% — далеко не константа. Довольно большое количество банков допускают данное соотношение и в 50, и даже в 60%. Показатель в 40% приведён в качестве наиболее оптимального. При такой величине ежемесячных выплат клиент будет чувствовать себя более комфортно при возникновении каких-либо непредвиденных расходов.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Предлагаем ознакомиться  Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Как рассчитать сумму ипотеки по зарплате?

Чтобы примерно сориентироваться по тому, какую сумму по ипотеке одобрит банк, можно воспользоваться соответствующим ипотечным калькулятором, выполняющим подсчёт максимальной кредитной суммы по величине заработной платы.

Какой должен быть доход для получения ипотеки

В качестве исходных данных возьмём следующее:

  • официальный ежемесячный доход заёмщика — 60 тысяч рублей;
  • процентная ставка — 10% годовых;
  • срок кредита — 20 лет;
  • обязательный ежемесячный платёж — 50%.

Введя все значения в соответствующие поля ипотечного калькулятора, получим максимальную величину суммы кредита в 3 108 000 рублей. Конечно, калькулятор не может дать точной суммы, но как определённый ориентир эти данные использовать можно.

3.  Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

Как получить ипотечный кредит с неофициальным доходом?

Какой должен быть доход для получения ипотеки

Нередки ситуации, когда заёмщик имеет низкий уровень официального дохода, а величина неофициальных доходов вполне позволяет ему претендовать на получение желаемого займа. В такой ситуации человеку предстоит столкнуться с определёнными трудностями, так как большинством кредитующих организаций учитывается лишь официальный подтверждённый доход. Впрочем, существуют и исключения.

Предлагаем ознакомиться  Как заявить права на наследство в 2020 году? Вступление в право наследования

Для получения ипотеки с маленькой официальной зарплатой либо неофициальным доходом существует ряд способов. Перечислим наиболее популярные:

  1. Можно привлечь созаёмщика либо поручителя (или даже нескольких). Главными условиями здесь будут высокий официальный доход и хорошая кредитная история созаёмщика.
  2. Участвовать в различных госпрограммах по субсидированию ипотечных кредитов. В том случае, если заёмщик попадает под определённую социальную категорию (допустим «Молодая семья», либо у него имеется несколько несовершеннолетних детей), то можно рассчитывать на существенное смягчение условий по ипотечному договору и на различные компенсационные выплаты.
  3. Прибегнуть к специализированным ипотечным программам, где необходимо предоставить только два документа (подтверждать занятость и платёжеспособность при этом не обязательно). Однако тут следует понимать, что условия по такой ипотеке будут намного хуже, чем при классическом ипотечном кредитовании.
  4. Заплатить повышенный первоначальный взнос. Кредитная сумма при этом уменьшится, соответственно, снизятся ежемесячные платежи, ну и обязательный доход нужен будет меньший.
  5. Передать банковской организации залог в виде уже имеющегося у клиента объекта недвижимости. Это существенно повысит лояльность со стороны кредитора.
  6. Предоставить кредитору документы, подтверждающие дополнительный доход (подробнее об этом ниже в статье).

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

Как подтвердить доход для получения ипотеки?

Основной доход может быть подтверждён либо справкой 2-НДФЛ, либо справкой по форме банка. Подробнее процедура подтверждения официальной заработной платы описана в соответствующих статьях.

Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку?

Здесь поговорим о том, как подтвердить дополнительный неофициальный доход, а также о том, что принимают банковские организации в качестве такого дохода.

Итак, некоторые банки могут учесть следующие виды получения доходов:

  • сдача имеющегося в собственности у заёмщика объекта недвижимости в аренду;
  • процентные начисления на открытые банковские депозиты;
  • прибыль от ценных бумаг;
  • заёмщик ведёт дополнительную трудовую деятельность по совмещению.
Предлагаем ознакомиться  Какие нужны документы для выписки умершего человека из квартиры?

Для подтверждения перед кредитором вышеобозначенных доходов необходимо предоставить следующую документацию:

  • договор аренды жилого либо нежилого объекта недвижимости и декларацию 3-НДФЛ;
  • выписку с депозитного счёта, подтверждающую начисление процентов по вкладу;
  • декларацию по налогу на прибыль (для ценных бумаг);
  • дополнительные записи в трудовой книжке либо договор подряда.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Способы получения ипотеки с неофициальным доходом

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector