Договор аренды части жилого помещения (квартиры), 2020, 2019 — Договор аренды жилого помещения — Образцы и бланки договоров

Договор аренды со множественностью лиц

Договор аренды со множественностью лиц по законодательству РФ предполагает, что арендодатель обязуется предоставить нескольким арендаторам недвижимое имущество за плату. Эта недвижимость по статье 606 Гражданского Кодекса РФ предоставляется во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды недвижимости заключается со множественностью лиц на стороне арендодателя и (или) на стороне арендатора.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Аренда со множественностью лиц может быть заключена в двух случаях:

  1. если все участники договора аренды добровольно согласились заключить сделку;
  2. если заключение договора прямо предусмотрено законом.

К данному виду договоров применимы общие правила о заключении договоров и положения о договоре аренды. А также применимы статьи, регулирующие отношения по распоряжению имуществом, принадлежащего нескольким собственникам (ст. 246, 253 ГК РФ).

Договор аренды  части жилого  помещения  (квартиры), 2020, 2019 - Договор аренды жилого помещения - Образцы и бланки договоров

По общему правилу договор аренды с множественностью лиц должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более года, или одной стороной которого является юридическое лицо. А также он  подлежит государственной регистрации.

Обязательства всех соарендаторов носят долевой характер.

Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования.

Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
  • порядок внесения арендной платы – отдельно каждым арендатором или совместно;
  • порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
  • порядок расторжения договора по соглашению сторон;
  • последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов;
  • возможность требования досрочного расторжения договора одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
  • порядок распределения отделимых улучшений  арендованного имущества между арендаторами.

Возможность, порядок и алгоритм расторжения договора аренды со множественностью лиц зависят от конкретных условий, прописанных в самом Договоре аренды.

Не возникает проблем при расторжении, если стороны пришли к совместному соглашению расторгнуть договор, если закончился срок договора аренды,  если указана возможность требовать расторжения договора одной из сторон.

Предлагаем ознакомиться  Образец Оформления Корректировочной Упд С Подписями

Но вот если по Договору аренды со множественностью лиц возможность самостоятельных действий по расторжению договора у арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне со множественностью.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Поэтому на стадии заключения договора следует предусмотреть возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Вопрос: можно ли расторгнуть договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на неопределенный срок, по желанию одного соарендатора?

По общему правилу направляет уведомления  арендодателю и другим арендаторам о расторжении договора за 3 месяца (по общему правилу, согласно ст. 610 ГК РФ). Однако те не хотят расторгать договор, и арендатор обращается в суд.

В итоге: договор по такому уведомлению одного из соарендаторов расторгнут не будет.

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 03.11.2015 No Ф09-6538/15 по делу NoА60-7747/2015 пришел к выводу: соарендатор не вправе отказаться от договора, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатора, если такой отказ не согласован со всеми соарендаторами и о нем не извещены все.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Договор аренды  части жилого  помещения  (квартиры), 2020, 2019 - Договор аренды жилого помещения - Образцы и бланки договоров

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

Предлагаем ознакомиться  Признание доказательств недопустимыми в гражданском процессе

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

  1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
  2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
  3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Аренда земельных участков со множественностью лиц

https://www.youtube.com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка. Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого. И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.

П.1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности. Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Аренда помещения со множественностью лиц

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество. Это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).

Предлагаем ознакомиться  Справка о снятии обременения с квартиры образец

Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Распространенным примером договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши – для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Резюме

Таким образом, главной особенностью договоров аренды со множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды со множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.

Также по этой теме:

  • Преимущественное право на заключение  договора аренды на новый срокПреимущественное право на заключение договора аренды на новый срок
  • Арест права аренды земельного участкаАрест права аренды земельного участка
  • Прекращение договора аренды земельного участкаПрекращение договора аренды земельного участка
  • Формы арендной платы за земельный участокФормы арендной платы за земельный участок
  • Порядок приватизации квартирыПорядок приватизации квартиры

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector