Банкротство застройщика: как узнать и что делать дольщикам в 2020 г

Банкротство строительной компании – что это

Банкротство застройщика это официальное признание юридического лица в его финансовой      несостоятельности, в результате которой компания не может выполнять долговые обязательства перед вкладчиками и другими кредиторами. Это долгий и сложный процесс, который может занять до полутора лет. Прогнозировать точное время невозможно.

Сразу, как конкурсное производство завершится, появится решение о банкротстве застройщика, собственность юридического лица выставляется на аукцион. Вырученные на нём деньги идут на погашение задолженности. Этих средств, как правило, недостаточно, чтобы погасить все долги сразу, поэтому от действий дольщика при банкротстве застройщика будет зависеть, что и как скоро он получит. При бездействии можно как остаться ни с чем, так и ожидать возврата денег годами.

Не стоит ждать, пока компания объявит себя банкротом или её признают таковой официально. Чем раньше будут приняты меры, в соответствии с Федеральным законом о банкротстве, тем легче защитить свои права. Поэтому обратите внимание на следующие признаки несостоятельности застройщика:

  • срыв сроков сдачи строительных объектов;
  • значительное уменьшение прибыли компании по итогам финансовых отчётов за текущий, прошедший год;
  • рост задолженности (новые кредиты при непогашенных старых, отсутствие оплаты по счетам, прочее);
  • избегание контактов с дольщиками;
  • разрастание слухов об ухудшении финансового положения компании.

Эти признаки не гарантируют наступление несостоятельности, поскольку компания может найти новый источник финансирования и восстановить положение под новым управлением. Но следить за ситуацией и вовремя реагировать на её ухудшение это право каждого инвестора.

Застройщик может предложить заключить мировое соглашение, если подан иск о банкротстве, но не нужно спешить соглашаться его подписывать без юридической консультации. Довольно часто компании, таким образом, увиливают от ответственности, не нарушая при этом закон.

Признаки банкротства застройщика

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

  • Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
  • Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
  • Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Банкротство застройщика: как узнать и что делать дольщикам в 2020 г

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Процесс банкротства Застройщика

Сведения о старте процедуры банкротства застройщика общедоступные, но сама она состоит из нескольких долгих этапов:

  • санация – меры по восстановлению платежеспособности компании;
  • направление временного управляющего для наблюдения и анализа деятельности, которая влияет на финансовое положение юридического лица;
  • назначение нового руководства, если по результатам анализа сделан вывод о наличии шансов на выход из статуса несостоятельности;
  • при отсутствии таких шансов начинается конкурсное производство;
  • официальное признание банкротства застройщика, документальное оформление.

Судебная практика показывает, что в каждом деле есть много нюансов, которые затягивают процесс. Однако начало конкурсного производства уже означает полную несостоятельность компании. Самый простой способ, как узнать о банкротстве застройщика, — следить за публикациями издания «Комерсантъ». Здесь печатается информация и о начале рассмотрения дел, и об официальных решениях суда.

Регулярно проверяйте репутацию компании на общедоступных онлайн ресурсах. Строительный бизнес, как и любой другой, не застрахован от рисков, даже если до подписания ДДУ репутация юридического лица была «белой».

Банкротство застройщика: как узнать и что делать дольщикам в 2020 г

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

  1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
  2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

  • выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
  • третья очередность погашения заявленных требований;
  • организация и проведение общего собрания кредиторов;
  • заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
  • несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Предлагаем ознакомиться  Если потерял трудовую книжку как восстановить

Что делать дольщикам строительства в случае разорения строительства и и внесение их в реестр требований

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Разобравшись с тем, что делать, если застройщик объявил себя банкротом, не забывайте – срок для подачи иска о внесении в реестр ограничены:

  • на стадии наблюдения (второй этап, следующий за санацией) – 1 месяц;
  • от даты открытия конкурсного производства или объявления самой компании – 2 месяца.

Если сроки упущены, шанс получить даже частичную компенсацию резко снижается. Закон не запрещает подавать иск и по факту закрытия реестра, но в таком случае дольщик оказывается на последнем месте в списке и в итоге либо ничего не получит, либо очень не скоро.

Эффективность требований зависит не только от оперативности их подачи, но и от слаженности действий дольщиков. При банкротстве застройщика проводится собрание кредиторов, о проведении которого обязаны уведомить письменно. Дольщики, требования которых внесены в реестр, имеют право голоса на таких собраниях. Сотрудники организации подрядчика, то есть банкрота, также присутствуют, но голосовать не могут.

Передача жилых помещений

Получение недвижимости при сложившихся обстоятельствах тоже со своими нюансами. Если застройщик обанкротится, вместо возврата денег можно требовать жильё в собственность, как уже говорилось выше. Есть три варианта:

  1. Если строительство окончено, и дом введён в эксплуатацию, есть акт приёма, пишется заявление о признании собственнических прав на квартиру. Но такие случаи редкие, чаще застройщика признают банкротом раньше, чем строительные работы будут завершены.
  2. Если дом достроен, но не передан, реальна его передача в собственность дольщикам. Для этого требуется согласие 50% кредиторов четвёртой очереди. Среди обязательных условий также достаточное количество квартир и продажа оставшегося имущества, за счёт которой должник будет погашать долги перед остальными.
  3. При незавершённом строительстве и до сдачи объекта в эксплуатацию можно получить его в собственность дольщиков аналогично предыдущему варианту. Но в данном случае дольщики сами будут нести ответственность за завершение строительных работ, что требует немало усилий, знаний и дополнительных затрат.

Какой из этих способов оптимален, нужно решать на собрании кредиторов.

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

  • признание их права собственности на квартиру;
  • передача жилого помещения;
  • незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
  • объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

  1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
  2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
  3. дом не заложен иным лицам;
  4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Что такое реестр обманутых дольщиков

Реестр требований кредиторов или обманутых дольщиков при банкротстве застройщика является официальным документом. Формируется он на основании своевременно поданных заявлений. Иными словами, это список лиц, которые предъявили требования к компании. Эти лица получают положенное им в порядке очереди. При этом очерёдность определяется не только датой обращения.

Закон выделяет четыре основные группы очерёдности в реестре:

  1. Лица, которым компания причинила физический или моральный вред.
  2. Работники компании и сотрудники подрядчиков-организаторов строительства, которым не выплатили заработную плату.
  3. Дольщики по договору, которые не получили квартиру.
  4. Сторонние инвесторы, кредиторы.

Таким образом, если застройщика признали банкротом, дольщики не смогут получить назад свои деньги раньше, чем сотрудники обанкротившейся компании получат свои зарплаты. Всё, что можно делать для скорейшего получения своего вклада, это своевременно подать заявление на внесение своих требований в реестр.

Местная администрация оказывает юридическую и другую помощь гражданам, занося их в реестр обманутых дольщиков. Он даёт право получить государственную поддержку, а также возможность найти нового подрядчика.

Банкротство застройщика: как узнать и что делать дольщикам в 2020 г

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ. Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций.

Предлагаем ознакомиться  Куда идти чтобы узаконить пристрой к частному дому

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Банкротство застройщика: как узнать и что делать дольщикам в 2020 г

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

https://www.youtube.com/watch?v=0WI6nz-gc7M

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

  • арбитражный суд;
  • информация о застройщике и управляющем;
  • дата и №, присвоенный ДДУ;
  • данные об объекте;
  • копии платежных квитанций;
  • факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Первое видимое преимущество в том, что права дольщиков рассматриваются раньше, чем других инвесторов и даже банков. При банкротстве застройщика есть ещё несколько привилегий в сравнении:

  • можно выбрать в каком виде вы хотите получить компенсацию – возврат денежных средств или передача квартиры в собственность;
  • дольщики вправе провести собственное собрание кредиторов, где право голоса будет принадлежать только им;
  • возможность требовать дополнительной материальной компенсации за убытки, понесённые из-за невыполнения обязательств застройщика;
  • мировое соглашение одобряется при наличии минимум ¾ голосов кредиторов, которые внесены в очередность реестра требований при банкротстве.

Чтобы пользоваться этими преимуществами, в реестре состоять обязательно.

Кто может инициировать банкротство застройщика

Требования, которые могут быть выдвинуты застройщику при банкротстве, должны соответствовать Федеральному закону №214, принятом в 2004 году. Им же регламентирован гарантированный возврат денег при несостоятельности и ликвидации компании, включая возможность получить страховку, если она была оформлена.

Действия дольщика при банкротстве застройщика

Ссылаясь на Федеральный закон №210, принятый в 2011 году, дольщик имеет право высказать при банкротстве застройщика:

  • денежное требование;
  • жилплощадь в натуральном выражении.

Изменить своё решение можно в любой момент. То есть, указав, что вы хотите получить квартиру, можно поменять требование, потребовав вернуть уплаченные деньги.

Банкротство застройщика: как узнать и что делать дольщикам в 2020 г

Дополнительно действует право на взыскание неустойки при банкротстве застройщика:

  • за моральный ущерб, принесённый срывами срока сдачи многоквартирного дома;
  • проценты за пользование деньгами вкладчика;
  • компенсация за нарушение договора.

Удовлетворить эти требования могут лишь в том случае, если по факту банкротства застройщик имеет ликвидные активы или проходил процедуру страхования от банкротства.

Для получения компенсации по страховке при банкротстве застройщика оформляется заявление на выплату. К заявлению прилагается документ, удостоверяющий личность, копия ДДУ, платёжные бумаги, решение суда с выпиской из реестра кредиторов, а также страховой полис.

Есть ещё один вариант развития событий – смена застройщика при банкротстве предыдущего, если последний переуступает свои права. Это законная процедура, которая не может состояться без согласия дольщика.

Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

  • Конкурсным кредиторам;
  • Федеральной налоговой службе.

Очередность удовлетворения требований кредиторов.

И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.

Разделяют такие стадии:

  1. Первичная;
  2. Вторичная.

В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.

Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

  • информационная поддержка граждан;
  • финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
  • выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Предлагаем ознакомиться  Ликвидация компании через банкротство

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

  • заявление о выплате возмещения;
  • копию паспорта;
  • выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

  • информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
  • распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
  • поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

Возмещение убытков

Банкротство застройщика: как узнать и что делать дольщикам в 2020 г

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

  1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
  2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
  3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

  • договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
  • ДДУ;
  • предоставление займа на условиях передачи квартиры;
  • договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

Куда обращаться и какие подавать документы

Что делать дольщику, когда компания объявляет о своём банкротстве или о нём становится известно из других источников, так это действовать безотлагательно. Организации, куда можно обратиться в данном случае:

  • арбитражный суд – подаётся заявление с требованиями внести вас в реестр кредиторов;
  • страховая компания;
  • поручители подрядчика;
  • компенсационный фонд – возмещает лишь часть денег;
  • орган муниципальной власти, если вы состоите на учёте в реестре обманутых дольщиков.

Обращаться в вышеупомянутые структуры или нет – каждый решает сам. Обязательно заявление подаётся только арбитражному суду. Неустойка по договору (ДДУ) при банкротстве застройщика выплачивается только по решению суда.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону.
Это быстро и бесплатно!

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector